报告目录
/ Table of Contents
01 ➤上海商办市场概览
02 ➤上海写字楼市场分析
03 ➤上海土地市场分析
04 ➤帝纳预判及策略
01 上海商办市场概览
上海市2026年Q2季度宏观数据概览
1
上海生产总值（GDP）
14,359.72亿元，同比增长6.5%
2
人均可支配收入
22,102元，同比增长5.1%
3
居民消费价格指数（CPI）
101.0，同比增长0.9
4
办公楼开发投资
91.68亿元，同比减少17%
上海市经济趋势发展
数据来源：国家统计局、上海统计局
🔸 上海市2026年第二季度GDP总量为14,359.72亿元，比上年同期增长6.5%。
🔸 二季度经济整体韧性充足，产业加速高端数字化升级。供给持续改善，内需稳步回暖，新兴产业增长亮眼；物价平稳，外资落地向好，服务业多点发力，高质量发展态势持续巩固。
上海市商办环境分析
🔸 2026年二季度上海经济承压显韧、行业结构分化，外贸与高端制造强势领跑，先导产业与数字经济持续扩容，新质生产力持续释放，支撑商办市场结构性修复。
🔸 二季度上海商办市场延续存量调整、需求分化态势，行业从传统空间租赁转向全链条产业服务，存量楼宇复合改造成为提质主流路径。
🔸 未来上海商办以存量更新为核心，市场分层分化显著，科创产业带动结构性需求修复，优质核心楼宇长期保值，行业迈入精细化资产运营新阶段。
02 上海写字楼市场分析
细分市场数据概览
图例中的升降指标根据2026年Q1季度数据对比
🔸 核心区写字楼租金达6.7元/平方米/天，空置率达19.2%；非核心区写字楼租金达3.5元/平方米/天，空置率达29.3%。
🔸 2026年二季度上海写字楼需求回暖、租金跌幅收窄，产业迭代加剧板块分化，核心区空置率微升、次中心板块去化承压；市场推动业主精细化运营布局，行业结构性修复逐步显现。
全市新增供应/净吸纳量数据
全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q2季度上海全市存量约1,924万平方米，新增供应量约26.5万平方米，净吸纳量约20.1万平方米。
🔸 二季度上海写字楼净吸纳量温和抬升，市场稳步复苏，商办更新、总部政策加码，科创跨境金融持续支撑办公需求。
空置率趋势
空置率趋势 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q2季度核心区写字楼空置率达19.2%，非核心区写字楼空置率达29.3%。
🔸 上海城市更新稳步落地，存量办公载体改造持续推进，适度平衡市场供需，但在高存量压力下，空置率小幅上涨。
租金趋势
租金趋势（数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q2季度核心区写字楼平均租金达6.7元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达3.5元/平方米/天。
🔸 非核心区写字楼依托产业定向导入与成本优势承接外溢需求，叠加政策补贴与租期优惠，租金整体保持平稳。
租赁成交（部分）
租赁成交 （数据来源：帝纳）
租赁行业分析
租赁行业分析 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q2季度上海写字楼租赁成交比较活跃的行业有TMT（AI+科技）、专业服务、金融业等，其占比分别为27%、23%、19%。
🔸 AI算力、集成电路、大数据产业发展等TMT产业持续释放扩租、整栋购置需求，是商办市场核心增长引擎；专业服务业依托律所、咨询扩容及IPO市场复苏带动的办公升级需求，为核心区租赁筑牢基本盘；金融需求稳中趋缓，无大幅扩张或收缩态势，偏好内环核心。
办公楼开发投资市场
办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳、上海统计局）
🔸 2026年Q2季度上海办公楼开发投资总额约为91.68亿元，同比减少17%。
🔸 存量商办股权并购、资产处置承接主流资金，资本布局重心由拿地新建转向存量盘活，低效楼宇更新成投资主方向。
大宗交易（部分）
大宗交易（数据来源：帝纳）
🔸 二季度上海商办大宗市场呈现存量主导、价值重构、主体迭代的结构性特征，市场打破传统地段溢价逻辑，物业估值转向产业适配能力、配套成熟度与稳定现金流；交易端形成国资盘活存量、实业民企自用承接的分化格局，实体企业总部落地、产业扩租替代财务投资成为成交主力，行业进入产业驱动、优胜劣汰的精细化存量迭代周期。
03 上海土地市场分析
上海涉办土地交易市场
土地成交案例（数据来源：帝纳、上海土地市场）
🔸 二季度上海涉办用地出让市场呈现“挂牌市场化收紧、协议出让精准落地”的结构化特征，全市少量涉办地块协议出让，无零散市场化涉办地块挂牌成交。
🔸 上海涉办土地多采用协议出让，行业呈现结构性收缩、去地产化特征。全市停止挂牌纯商办地块，出让地块附带严苛产业考核，近郊无新增涉办用地，同步推行商改住调整区域用地结构。
🔸 市场成交主体更迭，民企基本离场，地块多底价成交，存量更新替代新增供地。行业将走向长期持有搭配REITs变现，核心地块保值，外围低效商办价值下行。
2026-2028年预计新增项目
🔸 预计2026年-2028年将有超480万平方米项目入市。
2026年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2027年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2028年预计新增项目（数据来源：帝纳）
04 帝纳预判及策略
机遇：2026年6月23日上海印发生物医药外资扶持专项措施，分静安、张江、虹桥区域进行差异化空间布局，统筹研发、总部办公跨区排布；针对重点项目简化用地用房审批流程，设置总部升级专项奖励，利好定向生物医药业态的存量商办招商。
➤ 帝纳预判
🔸 增量开发路径收束：全域严控纯商务用地新增供应，涉办增量实行定向供地约束，存量更新是行业扩容核心载体；
🔸 承租需求标准切换：企业选址弱化核心地段偏好，产业配套、政策扶持力度成为科创企业扩租首要考量要素；
🔸 资本估值维度更新：机构摒弃土地增值套利逻辑，重点布局可持续运营、具备REITs发行条件的存量复合型物业。
➤ 帝纳策略
🔸 联合属地部门、产业平台、龙头企业与金融机构打造垂直产业孵化载体，落实上海孵化器扶持政策，依托科创信贷、AI算力券政策，首年全额租金补贴及梯度租金扶持；常态化开展资本对接、政策宣讲活动，集聚金融科技、人工智能、高端服务业优质企业。
🔸 联合社会资本、市级科创基金设立楼宇产业投资基金，依托上海科创直接融资政策，推行“股权投资+阶梯租金优惠”模式，绑定头部企业长期租约。
END
联系我们丨获取完整《上海写字楼市场2026年Q2季度研报》PDF版本及更多信息资料。
免责声明
本文件由帝纳准备，仅作广告和参考之用。帝纳未对其中的信息，包括但不限于其内容，准确性和可靠性做出任何明示或默示的保证，陈述或承诺。任何有意者应自行求证信息的准确性。帝纳明确排除适用所有由文本件得出的推测或默示的条款，条件和保证，对由此引发的损失和损害亦不承担任何责任。此出版物的版权由帝纳和/或其许可方所有。
帝纳作为专业的商办地产咨询及管理公司，一直以来专注于区域投资开发及商办地产领域的专业研究策划、资产管理服务、工程管理及施工、物业交易业务，致力于构筑信息高效、资源整合、运营通达的商办地产投资及服务平台，凭借专注、专业、专心获得行业极高认可，为商办地产业注入全新的生命力。
