最近研究招商蛇口，核心逻辑是它靠“综合开发+城市运营”模式，成为城市更新细分领域的寡头，避开了传统地产的过度竞争。
🎯核心逻辑：公司是复合型地产商，聚焦一线及强二线城市更新与片区开发；竞争壁垒是央企信用（2024年融资成本3.5%）+“投融建管退”全周期闭环+持有型资产运营（2024年持有收入74.64亿，EBITDA增11%）；盈利靠双轮驱动——开发销售（核心10城占90%，2025前7月签约1045亿，克而瑞Top5）、持有运营（2025年计划开7座商业，用“X+商业”做差异化场景）。
📈财务表现：2025Q3营收增43%，经营现金流转正；扣非净利润增257%，主业改善；资产负债率67%-69%（可控），货币资金850亿覆盖短期借款19倍；存货从4300亿降至3720亿（去化加速）；商誉仅18.5亿（无减值风险），应收账款年化周转超60次（回款快）。
🔍增长动力：城市更新获取低成本土储（高毛利、竞争者少），商业运营用“体育+”“文化+”提升资产收益（如南京玄武可持续商业、深圳太子湾邮轮综合体）；政策支持央企参与城市建设，有望持续拿稀缺项目。
💰待改善点：2025前三季年化ROE仅2.31%，毛利率14.98%、净利率4.01%仍低；自由现金流未稳定为正（2025上半年-91.7亿），需观察销售回款与去化循环。
#招商蛇口 #段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
🎯核心逻辑：公司是复合型地产商，聚焦一线及强二线城市更新与片区开发；竞争壁垒是央企信用（2024年融资成本3.5%）+“投融建管退”全周期闭环+持有型资产运营（2024年持有收入74.64亿，EBITDA增11%）；盈利靠双轮驱动——开发销售（核心10城占90%，2025前7月签约1045亿，克而瑞Top5）、持有运营（2025年计划开7座商业，用“X+商业”做差异化场景）。
📈财务表现：2025Q3营收增43%，经营现金流转正；扣非净利润增257%，主业改善；资产负债率67%-69%（可控），货币资金850亿覆盖短期借款19倍；存货从4300亿降至3720亿（去化加速）；商誉仅18.5亿（无减值风险），应收账款年化周转超60次（回款快）。
🔍增长动力：城市更新获取低成本土储（高毛利、竞争者少），商业运营用“体育+”“文化+”提升资产收益（如南京玄武可持续商业、深圳太子湾邮轮综合体）；政策支持央企参与城市建设，有望持续拿稀缺项目。
💰待改善点：2025前三季年化ROE仅2.31%，毛利率14.98%、净利率4.01%仍低；自由现金流未稳定为正（2025上半年-91.7亿），需观察销售回款与去化循环。
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