研究西蒙地产（SPG.US），最大的感受是它靠“优质抗周期资产+稳定现金流”成为北美零售REITs的价值标的。
🎯核心逻辑：主营美国及国际优质购物中心、奥特莱斯，核心是北美大型区域性购物中心；行业CR5超40%（寡头集中），资产位于高人流枢纽，租户以必需零售与体验为主，抗周期性优于普通零售地产；作为REITs，90%收入来自长期租约固定租金，辅以销售额提成；拥有200+处核心都市圈资产（稀缺区位），头部租户（Nike、Apple）长期入驻，转换成本高、续租率稳；增长靠轻资产合资/管理输出+欧洲亚洲奥特莱斯布局。
📈财务亮点：毛利率常年80%+（2020-2024均值超81%），净利率2024年39.75%；ROE近年70%+（2024年79.5%），源于高盈利与小股东权益基数；经营现金流连续五年为正，2020-2024年自由现金流均超18亿（2023-2024年达31亿左右），FCF高于净利润，利润含金量高；资产负债率超88%（REIT常态），债务以长期为主，违约风险可控；流动比率低于1，但长期现金流稳定支撑偿债。
以上是公司行业分析和近 5 年财务数据分析。完整报告里还有它的估值高低（是机会还是陷阱？）、未来有哪些潜在风险？以及是否符合‘好公司+好价格’的评价？打开【口袋分析师】小程序即可获得完整报告。
#西蒙地产 #段永平 #股票投资 #财报分析 #口袋分析师 #实盘记录 #高股息
🎯核心逻辑：主营美国及国际优质购物中心、奥特莱斯，核心是北美大型区域性购物中心；行业CR5超40%（寡头集中），资产位于高人流枢纽，租户以必需零售与体验为主，抗周期性优于普通零售地产；作为REITs，90%收入来自长期租约固定租金，辅以销售额提成；拥有200+处核心都市圈资产（稀缺区位），头部租户（Nike、Apple）长期入驻，转换成本高、续租率稳；增长靠轻资产合资/管理输出+欧洲亚洲奥特莱斯布局。
📈财务亮点：毛利率常年80%+（2020-2024均值超81%），净利率2024年39.75%；ROE近年70%+（2024年79.5%），源于高盈利与小股东权益基数；经营现金流连续五年为正，2020-2024年自由现金流均超18亿（2023-2024年达31亿左右），FCF高于净利润，利润含金量高；资产负债率超88%（REIT常态），债务以长期为主，违约风险可控；流动比率低于1，但长期现金流稳定支撑偿债。
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