R101华安陆家嘴封闭式商业不动产REIT深度解读报告
报告概要：
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16章+4附录完整框架，覆盖执行摘要/市场概览/行业分析/标的速览/底层资产/交易治理/运营表现/现金流/估值/费率/二级市场/监管审核/风险/变更追踪/投资价值/文件提炼
核心数据：
募集规模27.10亿元，评估价值25.74亿元（溢价5.3%） 底层资产：晶耀前滩T1办公楼(25,923㎡)+商场北/西(18,947㎡)+商场东/南(19,849㎡) 整体出租率94.6%，2025营业收入1.89亿元，运营净收益率66.0% 首发分派率4.31%，折现率5.00%，办公Cap Rate 4.37%/商业5.73% 原始权益人前滩投资（陆家嘴集团70%/浦东国资委实控）
核心风险：
2026-2027年集中到期>50%（最大短期风险） 商场北/西区租金三年降18.5% 重要租户退租（原始权益人承诺兜底承租） 溢价发行5.3%摊薄分派率 综合评分***请加入我们的知识星球，获取中国REITs全量深度研报和发行支持。***
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