报告目录
/ Table of Contents
01 ➤上海商办市场概览
02 ➤上海写字楼市场分析
03 ➤上海土地市场分析
04 ➤帝纳预判及策略
01 上海商办市场概览
上海市2026年Q1季度宏观数据概览
1
上海生产总值（GDP）
13,526.91亿元，同比增长5.9%
2
人均可支配收入
26,689元，同比增长3.6%
3
居民消费价格指数（CPI）
100.6，同比增长0.5
4
办公楼开发投资
140.76亿元，同比增长1.9%
上海市经济趋势发展
数据来源：国家统计局、上海统计局
🔸 上海市2026年第一季度GDP总量为13,526.91亿元，比上年同期增长5.9%。
🔸 一季度上海经济内外需同步回暖、工业与服务业双轮驱动、政策效果逐步显现，呈现“稳中有进、结构优化、动能转换”特征，为全年高质量发展奠定良好基础。
上海市商办环境分析
🔸 2026年一季度上海经济稳中有进、质效齐升，工业、消费、外贸协同回暖，先导及新兴产业增速领跑，新质生产力加速培育，为商办市场需求修复提供坚实支撑。
🔸 上海商办市场正处于政策严控增量、存量深度调整、需求结构分化的关键转型期，核心区写字楼凭借稀缺性与高质量运营展现出强劲韧性，成为市场信心的“压舱石”。
🔸 随着“十五五”规划严控商办用地供应，传统核心商圈优质项目进入存量博弈阶段，投资者与企业租户共同聚焦长期价值布局，推动市场从规模扩张转向质量驱动发展。
02 上海写字楼市场分析
细分市场数据概览
图例中的升降指标根据2025年Q4季度数据对比
🔸 核心区写字楼租金达6.8元/平方米/天，空置率达18.3%；非核心区写字楼租金达3.5元/平方米/天，空置率达29.1%。
🔸 2026年一季度上海写字楼市场呈现供应持续放量、需求温和复苏、租金小幅下行、板块深度分化态势，核心区保持韧性，新兴区域压力显著，业主加速向OPC生态运营转型，政策托底效应逐步显现。
全市新增供应/净吸纳量数据
全市新增供应/净吸纳量数据 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q1季度上海全市存量约1,920万平方米，新增供应量约23.6万平方米，净吸纳量约16.3万平方米。
🔸 一季度上海写字楼净吸纳量温和复苏，高品质新增项目去化提速，商办金融政策与产业升级双轮驱动需求回暖。
空置率趋势
空置率趋势 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q1季度核心区写字楼空置率达18.3%，非核心区写字楼空置率达29.1%。
🔸 一季度写字楼空置率小幅上行，非核心区新兴板块空置压力依然突出，核心区优质项目去化稳健，空置率低位运行。
租金趋势
租金趋势（数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q1季度核心区写字楼平均租金达6.8元/平方米/天，非核心区写字楼平均租金达3.5元/平方米/天。
🔸 监管层下调商办首付比例，虽降低企业购置门槛、激活资产交易，却分流租赁需求，加剧市场内卷，租金承压。
租赁成交（部分）
租赁成交 （数据来源：帝纳）
租赁行业分析
租赁行业分析 （数据来源：帝纳）
🔸 2026年Q1季度上海写字楼租赁成交比较活跃的行业有TMT、专业服务、金融业等，其占比分别为28%、22%、20%。
🔸 TMT（AI+科技）依托AI算力、集成电路与大数据产业发展，成为商办租赁市场核心增长引擎；专业服务业以成本驱动型办公升级为抓手，稳健托底核心区租赁基本盘，市场弹性较强；金融业由机构业务扩张与资管需求共同驱动，需求稳定且偏好内环核心地段，持续支撑高端商务办公市场。
办公楼开发投资市场
办公楼开发投资市场 （数据来源：帝纳、上海统计局）
🔸 2026年Q1季度上海办公楼开发投资总额约为140.76亿元，同比增长1.9%。
🔸 一季度上海办公楼开发投资小幅增长，主要得益于产业复苏、融资环境改善与城市更新持续推进。
大宗交易（部分）
大宗交易（数据来源：帝纳）
🔸 一季度上海商办大宗交易以核心资产为主导、内资产业资本承接、交易结构持续优化。内环优质标的备受青睐，外资有序退出，国企与民企存量资产加速出清；买家以自用及长期配置为主，投资套利需求显著下降，市场定价趋向理性、资源向核心集聚，整体运行逐渐稳健。
03 上海土地市场分析
上海涉办土地交易市场
🔸 一季度上海涉办用地未有公开成交，纯办公用地已暂停挂牌，仅少量TOD商办混合用地以定向协议方式出让。
🔸 “十五五”规划明确引导上海商办用地供应进入结构性紧缩周期，非核心区及非重大项目商办用地基本暂停出让，土地资源优先向产业、住宅和基础设施倾斜。
🔸 未来三年，上海写字楼新增入市将呈现“高位收尾、结构集中”的过渡性趋势，新增供应高度向徐汇滨江、前滩、北外滩、金色中环等新兴重点功能板块集聚，传统核心商务区仅存少量存量更新项目，外围非核心区新建商办供应基本清零。
2026-2028年预计新增项目
🔸 预计2026年-2028年将有超450万平方米项目入市。
2026年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2027年预计新增项目（数据来源：帝纳）
2028年预计新增项目（数据来源：帝纳）
04 帝纳预判及策略
机遇：上海“十五五”规划提出打造“一人公司OPC创新创业生态”，业主方可将OPC社区作为流量入口，拓展办公空间的服务边界。
➤ 帝纳预判
🔸 资本更趋理性：投资者偏好具备运营提升潜力的存量资产或可纳入REITs试点的纳保类项目；
🔸 核心区资产稀缺性上升：“控增量、优存量、促转型”成为“十五五”期间商办用地的核心导向，优质资产抗跌性凸显；
🔸 产业动能新旧转换：TMT（尤其是AI、大数据）、金融科技、生命健康等新兴产业成为租赁主力。
➤ 帝纳策略
🔸 联合政府、园区、龙头企业及金融机构共建垂直产业孵化器，依托产业路演、投融资对接、专项贷款与政策补贴宣讲等创新活动集聚优质企业；
🔸 联合资方设立产业直投基金，推出租户成长陪伴计划，以“股权投资+租金减免”锁定长期租户；
🔸 构建楼宇同业社群，组织楼内金融、律所、咨询、科技企业形成产业联盟，推动企业资源互通，形成“以商引商”的良性引流机制。
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