中国楼市还在筑底的时候，高盛发了一篇最新地产研报，结论很醒目。
它的判断很集中，看的不是全国楼市一起回暖，而是上海和深圳这两个一线城市，可能先于全国其他城市企稳。按高盛的模型假设，上海和深圳房价从2025年底到2028年底，累计有望上涨15%。对应的节奏，是这两个城市大致在2026年四季度左右见底，随后进入修复阶段。
一、高盛最核心的判断：不是全国反转，而是一线先稳
图注：高盛预计，上海和深圳将在2026年末附近见底，之后几年累计修复约15%。
这张图基本把高盛整篇报告想说的话都画出来了。
香港楼市已经先走出一轮修复，上海和深圳还在底部附近徘徊。高盛的判断是，这种差距后面未必会一直存在。它预计，上海和深圳有望在 2026年四季度左右见底，然后在此后几年逐步修复，累计涨幅大约15%。
这也是这份研报最逆向的地方。市场现在对中国地产的主流印象，仍然是弱、拖、慢，高盛已经开始把问题往前推进一步，直接讨论一线核心城市什么时候可能先稳住。
二、高盛为什么会单独看上海和深圳
高盛在报告里主要给了四条理由。
第一，人口和人才流入还在。高盛把香港、上海和深圳放在一起比较，发现三地有一个共同变量，就是人才流入。深圳过去几年的净流入规模并不弱，上海虽然前期慢一些，但最近两年户籍政策也在继续放松。它的判断是，这种变化后面会慢慢转化成更稳定的购房需求。
第二，产业和收入基础更强。高盛认为，上海和深圳和很多普通城市的差别，不只是在房价，更在于背后的产业结构。上海重点是AI、集成电路和生物医药，深圳则是 科技和战略新兴产业。这意味着一线核心城市的需求，最终还是要回到产业和收入本身。
第三，供给和库存压力相对可控。报告专门看了库存、土地供应和二手房挂牌情况。高盛的结论是，上海和深圳核心区域的新房供给、库存周期和二手房挂牌压力，没有市场想得那么糟。尤其是从2025年下半年开始，二手房挂牌压力已经有边际缓和的迹象。
第四，股市回暖可能带来财富效应。这是这篇报告里比较有意思的一点。高盛拿香港过去几个周期做对照，认为资本市场走强，往往会提前几个月反馈到楼市。它也看到，上海和深圳过去在几轮资产价格上行阶段里，房价和股市之间存在比较明显的联动关系。如果A股和港股继续回暖，这种财富效应有可能重新回到一线楼市。
三、香港，是高盛这次判断的重要参照
高盛这篇研报里最硬的一组数据，在这张图里。
图注：按高盛统计，香港楼市转强后，上海和深圳随后四个季度转正的概率分别达到74%和81%。
按它的统计，自2000年以来，当香港楼市进入明显上行阶段之后，上海和深圳在随后四个季度里，出现正价格表现的概率分别达到74%和81%。
这也是它敢把时间点压到2026年四季度的原因之一。高盛不是只看单月成交，也不是只看政策口风，它是在用香港过去的修复路径，去推演上海和深圳这一轮可能的节奏。
报告里还有一个很直观的对照。
香港房价在经历一轮深度调整后，已经从2025年3月低点反弹约8%。相比之下，上海和深圳从2026年1月低点以来，反弹幅度只有1%左右，基本还停留在底部区域。
高盛的意思很清楚，香港已经先走出一步，上海和深圳目前还没有真正启动，这种错位反而给了后面修复逻辑成立的空间。
四、高盛也没有把话说满
图注：高盛的意思是，虽然上海和深圳按揭利率已经在历史低位，但和香港相比，当前房租回报率相对持有成本仍然偏弱，也就是说，买房这件事还没有进入“账面上特别划算”的阶段。
这份研报虽然偏逆向，但也不是一味看多。
高盛自己承认，上海和深圳现在还有一个现实问题，就是持有房产的账面收益还没有完全转正。简单说，当前租金回报率相对按揭成本，仍然偏弱。
所以它给的判断不是短期大幅反弹，而是先见底，再慢慢修复。
换句话说，高盛现在讨论的，不是全国楼市一起回暖，而是上海和深圳这种核心一线城市，后面可能会先出现边际改善。
五、最后补一句我的看法
屁股决定脑袋，都知道高盛。
更何况，这份研报的撰写团队是高盛的地产团队，手里应该还是有一些港资地产股的，唱多也是必须要的。这和半夏李蓓之前公开表达过的一些看法有相似之处。
我的看法还是和以前一样：房价筑底的前提条件是租金收益率能不能跑赢房贷利率；此外，短期看政策，长期看人口。
本文仅为高盛2026年4月9日发布的《CHINA PROPERTY: Positioning ahead of Tier-1 cities turnaround》研报内容整理，不构成任何投资建议。
