写在前面
近期，国际知名不动产咨询机构世邦魏理仕（CBRE）发布《2026年中国房地产市场展望》年度报告。
报告显示，中国商业地产市场正经历深刻变革：办公楼需求温和复苏，仓储物流周期拐点临近，零售物业消费分化，而REITs市场的政策松绑正在重塑整个行业的估值体系。
篇幅所限，本文将对报告中核心数据与观点进行摘要，为投资者和从业者提供参考。建议读者阅读原文，链接如下：
一、宏观经济：高质量增长与转型压力
1.1 经济增长预期
CBRE预计2026年中国GDP增速为4.5%，经济运行呈现以下特点：
• 出口韧性超预期：2025年以美元计同比增长5.5%，贸易顺差首破万亿美元 • 消费稳步恢复：2025年最终消费支出贡献经济增长的52% • 制造业承压：2025年全国规上工业企业利润增长0.6%，扭转连续三年下降态势 
1.2 房地产市场的调整与机遇
2025年房地产市场延续调整态势：
• 开发投资同比下降17.2% • 新建商品住宅销售额同比下滑13%，但降幅较上年收窄4.6个百分点
CBRE判断，去库存仍是2026年房地产开发行业的优先级任务。预计今年住宅销售将逐渐触及底部区间，房地产投资对经济的下拉作用将有所减弱。
二、办公楼市场：温和复苏与深度运营
2.1 需求端：底部复苏信号渐强
2025年全国主要十城办公楼市场呈现积极信号：
• 净吸纳量：215万平方米，同比提升12% • 新设立交易：同比增长9% • 扩租交易：同比增长3%
增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。
CBRE预计2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要十城净吸纳量有望同比上涨10%-15%。
2.2 三大需求引擎
关键数据：2025年人工智能相关募资规模同比暴增133%！
科技互联网是办公楼需求的核心驱动力。CBRE指出，在国家顶层战略和活跃资本流入的共同支持下，人工智能将带动科技互联网行业在北京、深圳、上海、杭州、成都等科技中心城市继续扩张。
2.3 供应端：新增供应已过峰值
• 2026年新增供应：470万平方米（+7%） • 2027年：420万平方米 • 2028年：350万平方米
CBRE判断，包括北京、深圳、成都、杭州、南京在内的半数城市新增供应已经过峰。在城市规划调整、房地产开发产能出清、涉办供地退潮等因素共同作用下，办公楼供应中长期回落的趋势已初显端倪。
2.4 租金走势：整体承压，分化加剧
• 2026年平均租金预计下滑8%左右 • 北京：降幅收窄至5%以内（供需关系相对健康） • 其他一线城市：跌幅7%-10% • 二线城市：南京因供应压力租金跌幅扩大，成都、武汉、杭州约8%
2.5 十五五前瞻：楼宇老龄化与深度运营
CBRE特别指出"十五五"期间的关键趋势：
"至2030年，一线城市30年楼龄以上的办公楼项目预计将超过1000万平方米。"
深度运营能力将成为资产表现的关键因素。 建议项目改造除机电设备更新外，应聚焦餐饮、停车等租户办公场景的核心需求，同时关注绿色认证以应对"3060"碳达峰目标。
三、仓储物流：周期拐点临近
3.1 2025年市场创历史新高
在出口韧性和"以旧换新"政策的共同推动下：
• 净吸纳量：突破1000万平方米，同比大增40% • 跨境电商：新租面积260万平方米（同比下降18%，但明显好于预期） • 第三方物流：新租面积450万平方米，同比增长57%
3.2 2026年高位回落
• 新增供应：880万平方米（同比-3.3%） • 净吸纳量：预计回落20%至800万平方米左右 • 空置率：将下降0.7个百分点至17.9%
3.3 跨境电商：整合与转型
CBRE分析认为，2026年跨境电商的高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓：
• 多元化市场开拓（欧洲、东南亚）将推动业务量持续增长 • "本对本"模式转型将降低境内集货需求 • 华南区域充裕的可租面积将为跨境电商搬迁整合创造条件
3.4 关键判断：2028年迎来租金拐点
CBRE对历史数据的分析显示，中国高标仓市场在2012年后经历了三个完整的3-4年库存周期。当前市场所处的第四个"超级周期"起于2021年底，长度远超此前周期。
• 库存周期临界线：3年去化时间是租金涨跌的临界点 • 当前状态：2022年二季度上穿3年临界线后持续14个季度在其上方运行 • 未来预判：2026-2027年围绕3年临界线运行，2028年年中有望进入第五周期，租金将迎来快速反弹 
3.5 投资建议
CBRE认为2026年高标仓投资已进入周期性窗口：
"2025年全国高标仓的平均市场租金已经低于平均重置成本租金，在资产价格进入相对安全区间的同时也意味着未来2-3年内开发投资大概率处于较低水平。"
优先关注供需格局短期内有显著改善的中西部及华东区域。
四、零售物业：消费分化与业态重构
4.1 消费渐进式复苏
• 2025年社零总额同比增长3.7% • 2026年预计增长4.0%-4.5% • "以旧换新"政策持续发力：家电+11%、家具+15%、通讯器材+21%
4.2 新兴消费主题崛起
天眼查数据显示，2023-2025年医美、户外运动、宠物和二次元相关企业每年的新注册数量相当于2021年的200%-500%水平。
4.3 供需与租金
• 2026年新增供应：439万平方米 • 2027年：356万平方米 • 租金：整体下行1.5%左右 • 京沪核心商圈：韧性更强，跌幅收窄至1%以内
4.4 十五五前瞻：银发与00后双驱动
CBRE指出的人口变化趋势：
• 2026-2030年间，70后和80后仍将是消费中坚力量 • "银发世代"催生适老化商品和健康养生等服务型消费 • 00后和10后推动潮流服饰、谷子经济等个性化消费
五、物业投资：REITs重塑估值体系
5.1 2025年市场整体审慎
• 交易笔数：354笔（同比下降30%） • 交易总额：2547亿元（同比增长12%） • 结构性机会：零售物业与数据中心板块产生超大额资产包交易
5.2 融资环境三大利好
近期监管层释放明确信号：
1. 并购贷款松绑
• 控制型并购贷款成数：上调至七成 • 贷款期限：延长至十年
2. 商业用房贷款松绑
• 贷款成数：调升至七成
3. REITs分派率门槛调降
• 不动产公募REITs项目上市未来2年预计每年净现金流分派率要求：调整为不低于评估基准日十年期国债收益率上浮150个基点 • 按当前十年期国债收益率1.8%-1.9%计算，仅需3.3%-3.4% • 较此前下调40-50个基点，估值空间大幅打开
5.3 资本化率：高位企稳
CBRE判断2026年资本化率水平或将迎来高位企稳，主要基于：
1. 与投资者意向调查中的合理资本化率水平相比，当前市场数据已位于上半区 2. 央行明确今年仍有降准降息空间，无风险利率将进一步下行 3. 公募REITs市场P/NAV为1.25，对私募市场定价的向下牵引力增强 
一线城市甲级办公楼资本化率与十年期国债收益率利差达280-300个基点，定价吸引力不断增强。
5.4 投资策略建议
| 仓储物流 | |
| 租赁住宅 | |
| 零售物业 | |
| 办公楼 |
六、核心观点总结
1. 办公楼市场
• 需求温和复苏，AI驱动明显 • 供应高峰已过，中长期回落趋势初显 • 深度运营能力成为资产价值的关键
2. 仓储物流
• 2028年有望迎来租金拐点 • 当前进入周期性投资窗口 • 市场租金已低于重置成本
3. 零售物业
• 消费渐进式复苏 • 新兴业态（医美、户外、宠物、二次元）快速崛起 • "银发经济"和"00后经济"双轮驱动
4. 投资市场
• REITs分派率下调40-50bp，估值空间打开 • 资本化率与国债利差扩大至280-300bp • 融资环境持续改善
结语
2026年中国商业地产市场正处于周期转换的关键节点。办公楼需求底部复苏，仓储物流周期拐点临近，零售消费分化前行，而REITs市场的政策松绑正在重塑行业估值体系。
对于投资者而言，仓储物流已进入战略性配置窗口，办公楼核心区资产具备防御价值，零售物业需精选业态和区位。深度运营能力将成为"十五五"时期商业地产资产价值的关键分化因素。
我们建议市场参与者在保持审慎的同时，关注结构性机会，为下一轮周期做好布局。
资料来源：世邦魏理仕《2026年中国房地产市场展望》整理：瑞思不动产金融研究院2026年3月
免责声明：本文仅作为研究参考，不构成投资建议。
