2025年底中央经济工作会议召开，“深化住房公积金制度改革”被写入2026年房地产工作重点，这是这一高规格会议近十年来首次对公积金工作进行部署，释放了强烈的制度改革信号。
其后不久，全国住房城乡建设工作会议召开，深化公积金制度改革，更好发挥公积金作用，成为2026年，乃至整个“十五五”时期住房城乡建设领域的重要任务。
尽管 2024 年商品住宅销售额相比 2021 年高点下降 44.4%，但是公积金贷款发放额同期仅下降了 6.6%，甚至 2023 年贷款发放 1.47 万亿，还要超过 2021 年的 1.4 万亿。
这表明公积金缴纳者的购房需求更稳定。
一方面是公积金贷款除了新房之外，还有二手房，这几年二手房销量并没有明显下降，并且存在新房向二手房的转移趋势。比如2024 年新建商品住宅销售面积同比下降 14.1%，但二手房网签面积却从 7.08 亿平5增至7.186亿平。另一方面，公积金缴纳者大多有相对稳定的就业和收入，也保障了其购房需求。
公积金的两个使用渠道，一是贷款，二是提取。如果有大量资金，既不用于贷款，也不被提取，那就意味着资金沉淀、使用效率低。
首先是提取率不高
2021 年后公积金资金池每年新增约 9100 亿资金。2024 年，我国公积金提取率为 76.15%，缴存了 3.6 万亿，提取了 2.8 万亿公积金，二者的差额，变成资金池累积资金，即缴存余额增加 8663 亿元。
2022-2024 年，“缴存-提取”差额年均9100 亿左右，这代表着每年有近万亿新增的闲置资金。
其次是 2021 年后公积金个贷率降低，通过净贷款放出去的公积金资金减少。
2021年后，由于房地产市场压力加大，公积金个贷率明显下降，从 2021 年的 84.2%降至 2024年的 73.9%。个贷率的下降，意味着贷款余额的净增量是在下降的。2015-2021 年，地产销售较好的时候，贷款余额平均每年净增 6200 亿，2022-2024 年均值降至 3900 亿左右，2024 年只有约 2638 亿。
受上述提取和贷款两方面因素影响，2021 年后，公积金净留存资金不断增加，已近2.9 万亿。
将上述提取和贷款数据对冲分析，2024 年公积金资金池通过“缴存-提取”机制净留存了约 8663 亿元资金，而同期通过贷款业务仅净输出了约 2638 亿元资金。
这意味着，仅在 2024 年一年内，就有超过 6000 亿元的新增资金被低效闲置，过去几年闲置资金不断累积，2024 年底已经接近 2.9 万亿。
这意味着，对于公积金资金池而言，2021 年后，随着房地产市场的下行，存在“进水快、出水慢”的矛盾，资金使用效率降低，需要通过改革疏通资金出口。
改革方向：从重购轻租到居住消费全覆盖，盘活沉淀资金。
一是可以通过“商转公”来提高资金使用效率，在个贷率较低、净留存资金较多的城市，应尽快推动“商转公”落地。
二是进一步降低租房提取的门槛，提高租房提取的金额上限，尽量按照实际租金提取房租。
三是探索提取公积金用于装修、物业费、水电燃料费等渠道，让沉淀资金可以在更多领域发挥作用降低居住成本。
三、地区错配
分地区来看，住房公积金存在较为严重的“资源错配”，有的地方使用效率低，存在大量资金闲置，但另外一些地方公积金资金池水位告急，甚至需要排队轮候。
我们结合《全国住房公积金 2024 年年度报告》披露的“个贷率”和“提取率”两个指标，将全国 31 个省级地区分为 4 类。
第一类是“提贷两旺”，提取率和个贷率均高于全国整体水平（76.2%、73.9%），表明当地公积金资金周转极快，资金利用效率最高。
代表地区如天津（提取率 81.9%、个贷率 83.8%）、浙江（提取率 77.7%、个贷率 85.0%）、重庆（提取率 77.5%、个贷率95.8%）等。
第二类是“贷多提少”，个贷率高于全国、但提取率低于全国，显示资金主要通过贷款渠道流出，提取端相对沉寂。
代表地区如江苏（提取率 74.4%、个贷率 86.8%）、陕西（提取率 70.0%、个贷率 80.5%）、安徽（提取率 75.6%、个贷率 77.3%）等。
第三类是“提贷双低”，提取率和个贷率均低于全国整体水平，表明资金既未大量用于贷款，也未被缴存人活跃提取，资金沉淀现象较为明显。
代表地区如河南（提取率69.7%、个贷率 69.0%）、河北（提取率 71.3%、个贷率 63.3%）、内蒙古（提取率 74.3%、个贷率 60.5%）等。
第四类是“提多贷少”，提取率高于全国、个贷率低于全国，说明公积金更多发挥了“现金通道”作用，通过租房或购房提取回流至居民手中，信贷支持力度小于全国。
代表地区如北京（提取率 80.7%、个贷率 62.2%）、黑龙江（提取率 78.5%、个贷率 46.9%）、辽宁（提取率 80.4%、个贷率 66.8%）等。
“提贷两旺”与“提贷双低”的并存，本质上是公积金资金在全国范围内“旱涝不均”的表现，需要通过跨区域调节机制打破僵局。
从数据看，以天津、浙江、重庆为代表的第一类地区资金使用效率高，资金链相对紧绷；而以内蒙古、河南为代表的第三类地区则面临大量低成本资金在账面沉睡的问题。
改革方向：深化异地互认互贷。
打通两类地区，将第三类地区的闲置资金通过“异地贷款”形式输送至第一类地区，既能缓解资金流入地的购房信贷压力，又能提高资金流出地的资金增值收益，有助于实现资金“削峰填谷”。
异地贷款已经推行多年，但在现实中仍然面临诸多堵点。
2024 年，全国已发放异地贷款 1119.64 亿元，累计发放贷款 7562.41 亿元。
但在现实中仍然面临诸多堵点，导致资金“跨区域搬家”进展较慢。
一是风控压力大。异地贷款面临“贷后管理难、抵押处置难”的痛点，资金流出地公积金中心难以对异地房产进行有效监控和违约处置，跨区域司法协作成本高企。
二是流动性风险的顾虑。“提贷双低”地区虽暂时资金充裕，但担心一旦大规模通过异地贷款输出资金，未来本地提取需求（如租房提取放开）爆发时会面临“无钱可提”的流动性风险。
三是缺乏地区利益平衡机制。公积金作为属地化管理的资金池，地方政府更倾向于将其服务于本地房地产去化和城市建设。将本地归集的廉价资金通过异地贷款“输血”外地楼市，在缺乏全国统一统筹机制和利益补偿机制的当下，缺乏足够的动力。
老龄化影响下，离退休提取近几年有所增长。
2021 年及以前，每年离退休提取金额尚处于 3000 亿元以下的平稳区间，占总提取的比例也没有超过 15%。但 2022 年开始，离退休提取规模出现明显增长，2024 年离退休等提取规模高达 6870 亿元，占总提取的比例上升至 24.8%。
离退休提取意味着作为资金池“压舱石”的中老年净缴存者逐步退出，短期影响可能不大，但长期会对一部分地区的公积金流动性充裕度带来一定影响。
按照 2024 年数据，分年龄段来看，40 岁以上人群缴存多而使用少，40 岁以下人群是主要的公积金使用者，40 岁以下人群拿走了 83.5%的贷款金额。
改革方向：
在人口老龄化影响较大的城市，扩充资金来源，探索将公积金与住房维修基金、部分国有住房租赁资产收益打通，构建更多元的资金补充渠道。
报告原文提出六大改革方向，以上为东吴证券《公积金改革可以撬动多少消费？》报告中的部分内容，希望看完整报告内容，可以关注公众号
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