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上海这类房子,为何就是不砸盘?

wang2024-05-01 07:57:08119
纵观今年上海楼市，市区不少宅地面积越来越小
  • 除了首轮集中供地中，静安中兴路2块地和杨浦长海1块地，全部不满1公顷外
  • 待拍的二批次杨浦长海再次拿出“迷你”地块，体量小的惊人
什么概念呢？
假设按占地面积1公顷（1w㎡）、容积率2来计算
那么这个小区的计容建筑面积，大概在2w方左右，户型按套均建面100㎡来算，算上配套用房等，未来大概率也就造个180来套，甚至更少
这人不少群友产生了顾虑，认为项目小，内部没有什么配套可用，体验感略差
但要知道，“体验感”不是用自身的配套来衡量，而是依据所在区域成熟度自身品质优劣来判断
在如今倒挂逐渐拉平的情况下，住的舒服更重要

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住过才知“小”的香！
特别在疫情后，小社区的优势格外明显
得益于体量小，小社区享受到的体验与服务都是大社区没法比的，比如：
1，人均资源十分充足
看看大社区的吐槽，人多配套多也不是什么好事
相比小社区，不仅社区内部更安静，每个人的配套基础设施占比还会更大
2，物业反应快，后期维护到位
也就那么几栋楼，一百来号人，门口保安就能成为“智能人脸识别”系统
想扮成小区业主混进来？对不起，识别失败
3，交付周期短，后期施工干扰小
相比不少大体量社区，新房开盘一批又一批，绝大部分业主无法同一时间入住
自己住进去，旁边楼还在“哐哐”的盖着
噪音、灰尘影响必不可少
但小型社区就不会，极大提高了大家的生活质量
4，业主人少，邻里关系更融合
完美和邻里纠纷say goodbye
5，甚至，还不用担心停车位
现在不少大社区1:1.2的停车位都做不到，人多资源少抢是必然的
小社区多少避开了这些麻烦
那即便如此，大家关于这种“迷你”小型社区值不值得入手？
每个人也有自己的见解，而我的答案是....
并不是“小”就不行
酌情择优也不错！
因为，当我看了一些较为成熟品质还不错的小型社区，更能明确这点：
人家很惜售！
比如：位于大宁只有三排楼的“景星苑”
地段没得说，毗邻大宁灵石公园，交通、商业、超市、学校集中，整体城市界面十分优秀
不仅链家目前仅有1套房源在售，翻看小某书今年在售的也并不多，成交记录更停留在几年前
据周边的中介表示，该小区由于位置好很容易出租，2房平均租金高达约9000元+
同样的例子，普陀长征板块的安居瑶成湾花园也是如此
整个小区是12F小高层，目前链家仅有1套2楼房源在售，某社交平台还能出现3、4套的样子
这俩个楼盘的共性：
位置好！配套成熟！居住舒适性特别高！
在这两年市场不温不火的背景下，相比不少大型社区，这里的房东们心态一个比一个好，也几乎没有砸盘，自住属性很强
因此，成熟区域内品质优良的小型社区，是可以酌情考虑入手的
未来新房选择在哪？
虽然目前二手惜售买不到，但就如开篇所说
在新房上的选择却很多
契合上面提到的“优选方案”，简单推荐2个：
1，保利中兴路项目
项目仅有1栋高层，东侧是风貌别墅产品，预计总价在4000w级
地段上，静安内环中兴城板块，商业、交通等资源丰富，未来整体城市界面十分可观
产品上，和同板块的越秀静安悦类似，同样2.5容积率
仅1栋高层，大概率不同房源的均好性会很强；得房率也不会差，空间感、舒适度会很到位
2，越秀杨浦长海项目
今年首轮土拍刚出来的地块，近期项目规划方案公示
拟建2幢5-16F住宅，总户数130户
地块本身是比较方正的，2号楼前排是5F的洋房，居住舒适度更高
项目属于杨浦中外环，周边配套称得上齐全，还是由越秀开发，品质应该还不错
从价格来看，项目性价比也很突出，9.2w的联动价算是目前长海社区最便宜的住宅用地
附近杨浦城投·悦尚海续销中，均价9.9w
二批次土拍即将出让的另一个长海项目，因为装修标准提高和容积率下降，价格直接冲上10.7w
越秀杨浦长海项目，值得一试！
看到这2个项目的规划方案，是否注意到，这些地块周边均配有一定生活配套
比如，菜场、商业，公共服务设施
房子套数不多，却将更多精力放在打造街区式配套上，也让城市变得流动起来
写在最后
在过去，大型社区是购房者争先追捧的对象
在未来，小型社区将成为居住生活的主流产品
从地块角度来看，大面积开发的地块未来只会出现在五大新城，这种潜力板块
而上海越靠近市区的地方，宅地体量会越小
参考以上案例，选择成熟区域、优质的小型社区，整体的居住舒适度其实并不差
所以，或许开篇第一个问题：不是值不值得买
而是这种小型社区位置在哪，品质如何？
大而杂乱，不如小而精美
归根到底，房子回归居住本质，住的舒服才更好！

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