世联研报 | 2026年半年报:恒产恒心

导语

过去半年，中央和地方密集出台了大量房地产市场调控政策，调控定调从“着力稳定”转向“努力稳定房地产市场”，态度更趋积极。然而从市场表现看，短期工具效果钝化、长期工具见效缓慢的特征较为突出。其根本原因在于市场核心矛盾并未化解，且呈加深趋势，即居民支付能力与房地产库存之间的矛盾愈发尖锐。

通过上半年经济的观察，我们发现两个特征：第一，“三驾马车”表现出资本开支停滞、消费倾向防御、贸易利润承压的态势；第二，家庭部门收支已进入衰退区间。经济下行的逻辑闭环已然成形，本轮由房地产市场下行所带动的经济放缓，或将成为一种长周期经济运行状态。

展望未来一年，在相对确定的宏观条件下，我们应将观察重心更多地转向家庭部门，未来市场走势将主要由家庭部门的收支变化所决定。下行螺旋形成后，家庭部门很难独自挣脱，因其面临的是全方位的挤压，全面的政策激励是走出困局的必要条件。当前市场的核心症结正是家庭部门的收支问题，我们应客观、迅速、不加修饰地认识并解决它，以防其对经济产生更深层次的冲击。

最后，我们预计，房地产行业的收缩对经济的冲击仍将持续，并进一步传导至家庭部门，最终强化下行螺旋。这一趋势的演化，或将在年内经济指标中逐步得到体现。

市场观察的三个层面：

一、内循环的挑战；二、调控逻辑转变后的市场情况；三、广州房地产市场的发展预期。

内循环的挑战

（一）国际经济环境

IMF将2026年全球经济增长预期下调了0.1个百分点，主要受到地缘冲突、技术投资等因素的对冲影响，下调幅度有限。结构层面，能源消费国面临的生产成本与通胀压力有所放大，出口和消费均受冲击。通胀方面，全球主要经济体通胀指标走势分化，整体呈震荡上行，其中中国、法国、日本仍处收缩区间，美国、德国、英国、意大利则处于扩张区间，美联储货币政策进入抉择期。从M2增速看，美国、德国、日本、英国流动性持续宽松，中国、法国及欧元区流动性略有收紧，全球流动性变化的不确定性上升。目前国际机构普遍认为，地缘冲突对美联储政策的影响属于中短期，流动性偏宽松更符合多数经济体的需求。利率方面，中国10年期国债收益率震荡下行，其他国家收益率则震荡上行。这折射出国内内需偏弱、经济预期下行，投资行为趋于保守；而其他国家通胀预期升温、货币政策风险上升，呈现出缩短久期、进行结构性调整的态势。

（二）国内经济环境

2026年上半年GDP同比增长4.7%，整体经济仍处收缩区间。“三驾马车”中，投资增速大幅下滑，消费增速持续收缩，进出口增速有所回升但顺差增速大幅回落。企业生产指数处于弱扩张，通胀指数则持续位于收缩区间，生产端仅现微弱回温。综合来看，用“K型分化”解读当前经济并不准确，全面收缩仍是经济运行的大概率事件。居民收入与支出增速同步下行，已超出正常的“资产负债表收缩”范畴，家庭部门被动承受下行冲击，中低收入家庭的经济困难或将进一步加大。与此同时，新增存款与贷款均大幅下降，家庭部门的收入和消费两端同受挤压，对经济内循环构成更严峻的挑战。

（三）房地产行业表现

上半年行业贡献度连续第六年下降，已回落至2002年水平，市场持续低迷是经济步入收缩区间的重要因素。住宅开发投资连续47个月负增长，土地成交金额连续9个月负增长，住宅新开工面积连续54个月负增长，竣工面积连续27个月负增长，行业产能持续收缩，较2019年同期萎缩了91.4%。上半年，商品住宅销售面积、金额、均价累计同比分别下降12.4%、13.7%和1.4%，销售面积增速连续34个月负增长，销售金额增速连续32个月负增长，销售均价增速连续28个月负增长（剔除2025年2—4月的微幅反弹）。住宅库存同比连续52个月正增长，6月同比微增，但增速有所收窄。销售排名前30的头部房企中，有五成实现业绩正增长，表现优于去年。从二手房市场来看，一线、二线、三线城市价格无论环比还是同比均继续下行，降幅主力区间为-6%至-11%，降幅区间略有收窄。

综上，本轮经济下行主要由房地产行业收缩所引发，这一下行趋势有力冲击了家庭部门的收入和消费，进而反馈至生产端，最终形成了经济下行螺旋。这也是上半年中央与地方密集出台大量房地产调控政策的主要原因。

调控后的市场情况

（一）政策与金融环境

中央与地方密集出台了大量的房地产调控政策，调控定调从“着力稳定”转向“努力稳定房地产市场”，态度更趋积极。广州层面，“穗八条”的出台对稳定市场起到了一定作用，尤其是“房票”政策的实施效果已在成交数据中得到体现。金融货币政策方面，上半年无降息、降准操作，M2整体呈下行趋势，年内公开市场操作累计净回笼流动性约0.56万亿元，有效流动性依然不足。

（二）广州市场网签表现

上半年供应面积同比下降20.2%，签约面积同比增长2.9%，网签金额同比增长5.2%，网签均价同比上涨2.3%，市场整体表现微增，但再次面临方向性选择。区域成交金额上，成交集中在中心城区及近郊区，天河、番禺、海珠主导市场份额。产品成交结构方面，100平方米以上的改善型产品保持正增长，高端改善、终极改善类产品表现突出。从广州房企网签回款情况看，七成以上房企业绩实现正增长，优于去年水平。此外，可售库存去化周期为24.8个月，仍处高位震荡；除越秀、天河两区外，其他各区的去化周期均接近近三年高位。

（三）广州市场热度

若剔除“房票”成交，上半年整体热度不及去年同期；若将房票成交纳入统计，热度同比微涨。

（四）综合判断

综合来看，上半年政策的出台确实发挥了市场托底作用，但短期工具效果钝化、长期工具见效缓慢的特征十分突出。如果不能从根源上解决家庭部门收支衰退的问题，市场长周期收缩将是大概率事件。

广州市场的预期

当前市场的核心问题依然是居民支付能力与库存之间的矛盾，这一矛盾在广州市场同样突出，且短期内难以根本缓解。

·宏观层面：外部环境不确定性上升，降息等宽松政策存在落空风险，居民支付能力的收缩将继续制约市场成交，经济下行螺旋对家庭部门的挤压仍在加深。

·市场层面：广州可售库存去化周期仍达24.8个月，除越秀、天河外，其他区域均处于近三年高位，价格下行压力持续存在。“以价换量”的策略虽能短期托底成交，但无法扭转供需根本矛盾。

·市场结构层面：成交进一步向中心城区和高改、终改产品集中，外围区域和刚需产品承压更为明显，市场分化格局将延续。房票等政策工具有助于释放局部需求，但对整体市场的拉动效应边际递减。

展望下半年，广州房地产市场再次进入“选择期”。若家庭部门收支状况未获实质性改善，市场成交将维持弱复苏格局，库存去化进程缓慢。政策层面，短期工具效果已然钝化，市场更期待能够直接作用于居民资产负债表修复的政策安排。

归根结底，“恒产恒心”是家庭部门的安居与信心，是市场回稳的根本所在。当家庭收支全面承压、资产价格持续缩水，不确定性将从消费、信贷、预期等多维度向外传导，对经济形成更深层的约束。我们要警惕这些变量，避免经济走入长周期的收缩。

展望广州市场的发展趋势：