镜思洞察:本研报主要分析了粤港澳大湾区物流市场的现状及未来发展趋势

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镜思洞察：本研报主要分析了粤港澳大湾区物流市场的现状及未来发展趋势，特别是2025年和2026年的市场供应、空置率、租金变化等方面的情况。

主要内容

本研报主要分析了粤港澳大湾区物流市场的现状及未来发展趋势，特别是2025年和2026年的市场供应、空置率、租金变化等方面的情况。

核心观点如下：

2025年大湾区物流市场供应规模创新高，空置率上升至历史高位，租金承压下行。

2026年市场供应预计再迎新高，租金走势继续承压。

各城市板块空置率普遍上升，广佛肇需求以内部转移为主，深莞惠受电商及第三方物流企业需求推动。

1. 2025年市场回顾

供应规模创新高：全年非保税高标仓供应面积合计481.2万平方米，区域总存量升至2,542.9万平方米，同比扩张23.1%。

跨境电商需求谨慎：受关税政策不确定性和地缘政治冲突影响，跨境电商类租户对扩张转为谨慎，年度净吸纳量小幅回落至267.0万平方米。

空置率上升：市场平均空置率同比上升6.6个百分点至15.2%，创历史新高。

租金下降：大湾区物流租金指数同比下降12.4%，内地城市租金指数亦结束连续多年上升走势。

2. 2026年市场展望

供应高峰：全年新增供应预计达917.9万平方米，约为2025年的2倍，区域总存量预计升至接近3,500万平方米。

空置率压力：新增供应集中入市将持续影响市场基本面，加剧租赁竞争，空置率可能进一步上升。

租金走势：预计租金将继续承压，特别是新增供应较为聚集的片区。

3. 各城市板块分析

广佛肇：需求以板块内部转移为主，跨境电商整合供应链，部分新项目实现去化，空置率升幅温和。

深莞惠：租赁活动主要来自电商及第三方物流企业，高附加值制造业外贸业务量增长注入一定仓储需求，但空置率升幅最大，超过20%。

珠中江：新增供应有限，存量项目租户稳定，空置率升幅最小，平均空置率最低。

综上所述，粤港澳大湾区物流市场在2025年经历了供应高峰和空置率上升的挑战，2026年预计将迎来更大的供应压力，租金走势将继续承压。各城市板块中，广佛肇需求以内部转移为主，深莞惠受电商及第三方物流企业需求推动，珠中江则相对稳定。

关键问题及回答

问题1：2025年大湾区物流市场供应规模创新高的主要原因是什么？

2025年大湾区物流市场供应规模创新高的主要原因包括多个方面。首先，跨境电商需求的持续增长推动了物流市场的扩展。其次，政府对于物流基础设施建设的支持和投资也为市场供应提供了保障。此外，大湾区的经济发展迅速，吸引了大量企业入驻，进一步增加了对高标准仓库的需求。最后，部分企业为了应对未来的不确定性，提前进行了仓储设施的布局和建设。

问题2：跨境电商需求转为谨慎的具体原因有哪些？

跨境电商需求转为谨慎的具体原因主要包括两个方面。首先，关税政策的不确定性增加了企业经营的风险，使得企业在扩张仓储设施时更加谨慎。其次，地缘政治冲突的升级也对跨境电商产生了负面影响，可能导致供应链的中断和成本的增加，从而抑制了企业的租赁需求。

问题3：2026年大湾区物流市场新增供应主要集中在哪些城市板块？

2026年大湾区物流市场新增供应主要集中在广佛肇和深莞惠两个城市板块。其中，广佛肇城市板块的供应规模预计突破600万平方米，占区域总量的68.2%；深莞惠预计有超过270万平方米供应入市，占区域供应总量的近三成。这两个城市板块的新增供应将显著影响市场的供需格局。

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