7月3日，外资大行里昂证券更新地产行业核心评级，重磅调整内房首选组合：新增中国金茂、越秀地产两大标的，与老牌龙头华润置地并列三大首选，全部给予“跑赢大市”评级，并维持上调后目标价不变。这份报告不仅是个股推荐，更是外资机构对2026-2027年中国房地产完整周期判断，清晰勾勒出楼市“结构性复苏、极致分化”的长期走势。
一、市场底层判断：周期见底概率提升，复苏从一线城市向外扩散
里昂通过一线渠道调研，给出当下楼市最核心拐点信号：上海已率先进入需求上移周期，复苏正向全国高能级城市传导。
1.需求结构质变，改善取代刚需成为成交主力
上海一二手房成交量持续回暖，成交主力不再是低价小户型，120㎡以上中高端改善房源成交占比持续走高。居民购房负担能力改善、存量库存企稳、资金成本下行三重因素共振，市场单纯以价换量的阶段宣告结束，改善型住房需求正式释放，这是行业企稳最关键信号。
2.修复呈现梯度分化，一线强二线先回暖，三四线承压
本轮复苏不是普涨行情，而是由核心城市带动的结构性修复。上海、北京、广州、深圳等一线城市率先走出独立行情，核心二线城市紧随其后；而缺乏人口、产业支撑的远郊、三四线城市，库存去化周期依旧偏长，修复节奏显著滞后。
3.二手房持续托底市场，新房修复更依赖优质改善供给
上半年重点城市二手房成交同比保持正增长，刚需置换需求持续释放；新房市场冷热完全取决于地段与产品，核心地段改善盘去化顺畅，远郊刚需盘依旧走弱，城市与产品的分化进一步拉大。
里昂明确提出：当前地产周期见底的概率大幅上升，但全面回暖不会出现，未来楼市将长期维持“强核心、弱外围”的二元格局。
二、房企格局重塑：央国企独享复苏红利，行业马太效应不可逆
纵观2026上半年销售、土拍数据，完全印证里昂的企业判断——国有房企是本轮楼市复苏唯一核心受益群体。
1.销售端：央国企逆势增长，民企份额持续收缩
上半年百强房企销售额降幅连续四个月收窄，但增长几乎集中于央企、地方国企。华润置地、中国金茂、越秀地产等企业销售实现同比正增长；出险民营房企现金流承压，供货、推盘节奏大幅放缓，市场份额持续向头部国企集中。
土地市场更是冰火两重天，央国企是拿地绝对主力，TOP30拿地榜单中民企不足3家，优质核心地块基本由国资房企包揽，民营房企主动缩表、暂缓扩储成为常态。
2.资产端：下行周期逆势囤优质货值，拉开长期差距
行业下行阶段，华润、金茂、越秀持续深耕一二线核心板块，沉淀大量优质土储；反观民营房企，多以处置资产偿债为主，可售货值质量大幅下滑。
里昂选股核心标准清晰：重仓核心城市、货值清晰透明、融资渠道通畅、负债结构稳健的国有房企，具备持续估值修复空间，也是穿越行业周期的安全底仓。
3.三大首选房企，覆盖三条投资主线
本次里昂将三家房企并列首选，分别对应全国综合龙头、高弹性央企、大湾区区域龙头三条赛道，完整覆盖行业修复红利：
华润置地（01109.HK）｜稳健核心底仓
全国均衡布局一线及强二线核心地段，开发+购物中心+物业多元运营，经营性现金流稳定对冲开发波动；商业资产具备REITs拆分、资产重估潜力，融资成本行业最低，抗周期能力拉满，目标价42.4港元。
中国金茂（00817.HK）｜高弹性改善标的
纯央企背景，坚持“核心城市、核心板块”双聚焦，货值集中一二线改善大平层，精准匹配当下改善需求复苏；大股东中化强力资金背书，债务风险出清进度领先，估值修复弹性最大，目标价2.43港元。
越秀地产（00123.HK）｜大湾区红利龙头
深耕粤港澳大湾区，广州、上海核心土储储备充足；持续处置低效资产优化资产负债表，广州珠江新城核心项目将带来大额增值，区域确定性极强，现金流稳健，目标价5.5港元。
三、后市完整预测：2026下半年至2027年楼市三大趋势
结合里昂完整行业逻辑，可总结未来1-2年房地产市场明确走向：
趋势1：行情分化永久化，只看好核心城市优质资产
未来不会出现全国普涨行情，价值只会集中在两类房产：一线城市主城、强二线核心地段改善住宅；远郊、弱三四线刚需盘价值持续走弱。买房、房企投资都将彻底抛弃“普涨思维”，聚焦地段与产品力。
趋势2：行业供给持续收缩，存量时代正式到来
房企拿地总量维持低位，新增供应大幅减少，市场正式进入存量竞争。手握优质存量土储、稳定现金流的国企房企，议价能力持续提升；缺乏优质货值、高负债企业将持续出清，行业出清仍未结束。
趋势3：估值修复主线不变，央国企估值仍有上行空间
外资资金持续加仓优质内房，核心逻辑有三点：
1.销售持续回暖带动回款改善，房企盈利预期修复；
2.融资环境持续宽松，国企融资成本进一步下行，财务风险持续出清；
3.商业、物业、城市更新等多元资产价值重估，打开估值天花板。
里昂判断，三家首选房企当前估值尚未充分反映货值与现金流价值，中长期仍有显著上行空间。
四、需要警惕的潜在风险（研报提示）
1.全国新房复苏力度不及预期，三四线库存去化持续缓慢，拖累整体行业情绪；
2.地产宽松政策落地力度弱于市场预期，需求刺激效果有限；
3.土地市场热度降温，房企新增货值盈利能力下滑，压制业绩修复节奏。
结尾总结
里昂这份最新研报，给市场传递清晰信号：房地产行业最坏阶段基本过去，但高增长时代彻底落幕，结构性机会成为唯一主线。
对购房者而言：优先布局一线、强二线核心改善房源，规避远郊及弱城市房产；
对投资者而言：放弃博弈出险民营房企，聚焦深耕核心城市、报表稳健的头部央国企，分享楼市结构性复苏红利。
行业告别全面扩张，正式进入“择优而存”的存量新阶段。
