R103_商业不动产_20260205_光大安石_待发行_深度解读
报告概要：
93页PDF 底层资产：上海静安大融城（37.02亿）+ 江门大融城（21.02亿），合计估值58.04亿 募集规模46.27亿，分派率4.56%（2026年），存续期28年 16章+4附录完整框架，42处跨REITs对比，40+数据表格
核心发现：
静安大融城租金收入三连降（1.99→1.67→1.36亿，-31.7%），但出租率回升至91.51% 江门大融城出租率下行趋势（年末96%→89%），v2修订口径调整为加权平均93.52% 预测出租率（静安95%+/江门94%+）与实际表现存在显著差距，监管反馈重点关注 2026年租约集中到期面积约28%，为短期核心风险 光大集团三方关联（基金管理人/ABS管理人/运营管理机构），治理风险中等但缓释机制已设 综合评分***请加入我们的知识星球，获取中国REITs全量深度研报和发行支持。***
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