复苏|深圳房地产市场研报一、执行摘要 ① 土拍市场： 2025年深圳宅地平均溢价率32.81%，创近六年新高，南山粤海街道地块溢价率高达150.74%，刷新楼面价纪录（10.87万元/㎡），土地市场热度显著回升，但成交建筑面积仅23.4万㎡，供应极度收缩。 ② 一二手成交： 2025年深圳一二手住宅网签总量约9.4万套，同比小幅下降9%；二手房连续三年回升（56,217套，+3.2%），市场主导权稳固；2026年1-5月二手房成交30,244套，创近六年同期新高，复苏信号明确。 ③ 楼市底部判断： 高盛预测深圳将于2026年底触底，2026-2028年房价上涨15%；深圳 二手房成交量已连续10个月站上5000套荣枯线 ，核心区优质楼盘价格率先止跌回稳，市场呈现L型底部特征，进入"磨底复苏"通道。 ④ 豪宅购买力： 2025年深圳千万级豪宅成交中90后占比高达31%，主要来自于 科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体等科创领域 的高收入人群；南山、福田核心区优质豪宅价格已率先企稳。 二、土地市场 溢价率创六年新高，供应极度收缩 2.1 2025年土拍市场核心数据 2025年深圳共成交宅地12宗，收金290.9亿元，同比下滑16%；平均溢价率32.81%，创下近六年新高；成交建筑面积仅23.4万㎡，为五年最低水平，土地供应极度收缩。 地块
区域
成交价（亿元）
溢价率
楼面价（万元/㎡）
竞得方
T204-0153
南山粤海
57.72
150.74%
10.87
保利置业
前海地块
前海
21.55
86.1%
8.4
招商蛇口
梅林地块
福田
7.92
65%
4.27
中铁置业
民治地块
龙华
—
>40%
—
—
2.2 土拍市场深度解读 央企主导，民企边缘化 2025年深圳成交的12宗宅地中，央国企拿地11宗，民营房企仅龙湖竞得1宗。央企融资成本低、资金实力强，在核心地块争夺中占据绝对优势，土地市场正变成少数实力玩家的竞技场。 从"广撒网"到"押核心" 房企将有限资金集中投向确定性更强的核心地块。南山粤海街道地块吸引了6家头部央企经过291轮竞价，最终溢价率150.74%成交，反映房企对深圳核心区楼市前景的强烈看好。 供应收缩将推高未来房价 2025年宅地成交建筑面积仅23.4万㎡，为五年最低。供应极度收缩将加剧未来核心区供需矛盾，推高新房价格。 三、一二手住宅成交 二手房连续三年回升 3.1 历年成交数据总览 年份
新房成交（套）
二手房成交（套）
合计（套）
同比变化
2022
34,415
21,720
56,135
基准
2023
31,689
32,820
64,509
+14.9%
2024
37,972
54,487
92,459
+44.0%
2025
37,879
56,217
94,096
-9.0%
2026年1-5月
—
30,244
—
+3.5%（二手同比）
3.2 当前市场核心特征 二手房连续三年回升，存量市场主导权稳固 2025年深圳二手住宅网签56,217套，同比上涨3.2%，连续三年回升，创近五年新高。二手房成交占比达60%，存量市场主导权进一步巩固。 自2025年3月起，二手房录得量连续10个月稳定在5000套荣枯线以上 ，市场呈现稳健运行态势。 现房销售占比大增，新房市场加速进入"现房时代" 2025年一手预售住宅网签量同比下滑35%，而现房网签量逆势增长28%，现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点。购房者不愿为等待期交付支付"风险税"，更愿为"看得见、摸得着"的品质付溢价。 楼龄21-30年二手房成交占比大幅上升 楼龄21-30年的二手房成交占比从2021年的20.8%飙升至2025年的33.6%，福田、南山、罗湖核心区15-30年楼龄房源占成交六成以上。核心驱动是"配套即所得"——现成地铁、成熟商业、家门口学校，胜过远郊一纸规划。 四、楼市底部判断 深圳是否已过底部，进入复苏通道？ 4.1 多方机构观点 高盛（2026年4月报告） 上海和深圳将引领中国房地产市场复苏 ，预计2026年底触底，2026-2028年房价上涨15%。深圳、上海的复苏时间较其他一线和二线城市提前6-24个月 。花旗银行 2026年第一季度销售出现复苏迹象，3月份十大城市二手房成交量和新房销量均超预期。 深圳房地产研究中心（2025年报） 预计2026年深圳楼市将企稳见底，出现L型走势。即房价在下跌触底后，将在底部持续一段平稳时期。2026年是价格"回稳"的关键一年。 4.2 底部判断的核心依据 成交量企稳是核心指标 二手房成交量已长期保持稳定并实现"三连涨"，2026年1-5月二手房成交量达30,244套，同比增长3.5%，为近六年来同期首次突破3万套大关。成交量连续10个月站上5000套荣枯线，这是价格回稳的首要前提。 核心资产价格率先止跌回稳 福田、南山、宝中等核心区的优质楼盘价格已停止下跌，部分甚至小幅回升。2025年12月二手房成交价环比上涨1%，为2026年市场带来积极开端。核心区优质资产作为"硬通货"，其价格企稳是市场见底的重要先行指标。 土拍市场热度显著回升 2025年宅地平均溢价率32.81%，创近六年新高。头部央企愿意以150%的溢价抢地，说明它们坚定看好楼市后市。土地市场作为楼市先行指标，其热度回升为后续市场注入信心。 政策环境持续宽松 2025-2026年，深圳及全国出台多项稳市场政策，包括降低首付比例、取消限购、提高公积金贷款额度、减免契税等，政策环境持续宽松，购房门槛大幅降低。 4.3 综合判断： 底部已过，进入"磨底复苏"通道 ✓ 深圳楼市底部已过： 成交量连续三年回升，核心区价格率先止跌，土拍市场热度显著回升，多重信号表明底部已过。 ✓ 进入"磨底复苏"通道： 市场并非V型反弹，而是 呈现L型走势 ，将在底部持续一段平稳时期。复苏将是温和、分化和结构性的——核心区优质资产率先复苏，外围区域仍需时日。 ✓ 分化是最大特征： 核心区 vs 外围区、优质资产 vs 普通住宅、现房 vs 期房，市场分化极其剧烈。不是所有房子都能复苏，只有核心区优质资产具备持续升值能力。 五、豪宅购买力分析 谁在买深圳千万级豪宅？ 5.1 豪宅市场整体数据 2025年深圳豪宅（总价1000万元以上）成交2787套，成交面积41.6万㎡，同比分别下降15.2%和18.3%，量价双降，双双触达十年来最低位。但值得注意的是，豪宅市场呈现明显的结构性分化——核心区优质豪宅价格率先企稳，而外围区域豪宅仍面临较大去化压力。 区域
成交面积（万㎡）
同比变化
市场份额
南山区
29.3
—
约70%
福田区
7.3
-30.6%
约17.5%
宝安区
4.9
+378.5%
约12.5%
5.2 豪宅买家画像：90后强势崛起，科技造富效应凸显 年龄结构：90后占比高达31% 根据乐有家研究中心统计数据，2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到31%，90后正快速取代70后、80后，成为豪宅市场新主力。 这一比例较2020年（约15%）翻倍增长，反映新一代高收入群体已成为高端楼市的重要支撑力量。 职业背景：科创领域高收入人群为主 90后豪宅买家主要集中在以下科技创新领域：科研、互联网、智能制造、新能源汽车、半导体 。 乐有家营销总裁贺玲表示："资本市场阶段性回暖及科技企业股价表现，对部分购房需求形成了现实支撑。"科创产业成为新一代财富聚集地，为90后购买千万豪宅提供了经济基础 。购买力来源：家庭资产代际转移 + 科技行业红利 ② 科技行业红利释放，科创领域薪酬及股权激励可观； 多重因素叠加，使得90后具备购买千万豪宅的支付能力。 偏好区域：核心区 + 稀缺资源 90后豪宅买家青睐的核心板块具备以下特征：配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源。典型代表区域包括福田、南山（漾日湾畔、蛇口）、宝中等。南山知名学区房漾日湾畔2025年全年成交43套，价格从一季度的10.79万元/㎡小幅上涨至四季度的11.00万元/㎡，在整体市场下行背景下率先企稳并小幅回升。 六、2026年市场展望 6.1 2026年市场展望 成交量：继续温和回升 2026年1-5月二手房成交量已达30,244套，创近六年同期新高。预计全年一二手住宅网签总量将回升至10万套左右，同比增长约6-8%。 价格：核心区率先上涨，外围区仍有压力 核心区（福田、南山、宝中）优质楼盘价格将率先上涨，预计涨幅3-5%；外围区域（龙岗、坪山、光明等）价格仍有下行压力，但跌幅将收窄至3%以内。全市均价将呈现"结构性上涨"特征。 豪宅市场：科技造富持续，90后购买力强劲 随着AI、硬科技、新能源汽车等产业的持续发展，科技造富效应将进一步凸显，90后豪宅买家占比有望继续上升。核心区优质豪宅将率先复苏，2026年豪宅成交量预计回升至3500套左右，同比增长约25%。 6.2 投资建议 刚需购房者：适时入市，优选核心区次新房 对于刚需购房者，当前市场仍处于买方市场，议价空间较大，是入市的较好时机。建议优先选择核心区楼龄10年内的次新房，这类房产兼具价格优势、成熟配套和品质保障，未来流动性较好。 改善型购房者：关注核心区优质楼盘，把握"以价换大"窗口 当前市场呈现"以价换大"特征，购房者借助价格调整窗口完成居住升级。建议改善型购房者关注核心区优质楼盘，特别是品牌开发商、高品质交付、配套成熟的项目。换房需求将成为2026年市场的核心驱动力。 投资者：聚焦核心区稀缺资产，规避外围区域风险 对于投资者，建议聚焦核心区稀缺资产（核心地段、优质学区、稀缺景观），这类资产具备较强的抗跌性和升值潜力。同时，应规避外围区域的风险，特别是库存压力大、人口流出、产业支撑不足的区域。 开发商：押注核心区，打造高品质产品 对于开发商，建议继续押注核心区稀缺地块，打造高品质、差异化产品。随着购房者对品质要求的提升，高品质交付将成为核心竞争力。同时，应加快现房销售布局，顺应市场"现房化"趋势。 七、风险提示 宏观经济下行压力 若宏观经济复苏不及预期，居民收入增长放缓，将影响购房能力和购房意愿，楼市复苏进程可能放缓。 政策调整风险 若政策环境发生调整（如收紧限购、提高利率等），将影响市场信心和购房需求，可能导致市场再次调整。 供需矛盾加剧风险 虽然土地供应收缩将推高未来房价，但短期内大量库存仍需消化，供需矛盾可能加剧，特别是外围区域将面临较大的去化压力。 豪宅市场波动风险 豪宅市场受高净值人群收入和信心影响较大，若资本市场波动或科技行业调整，将影响豪宅购买力和成交活跃度。 八、结语 深圳楼市历经近四年的深度调整，当前已呈现明确的底部特征：成交量连续三年回升，核心区价格率先止跌，土拍市场热度显著回升，政策环境持续宽松。高盛等国际机构预测深圳将于2026年底触底，2026-2028年房价上涨15%，进一步强化了市场对深圳楼市复苏的信心。 但需要强调的是，此轮复苏将是 温和、分化和结构性 的。不是所有房子都能复苏，只有核心区优质资产具备持续升值能力。对于购房者而言，当前仍是入市的较好时机，但需审慎选择，聚焦核心区、优质资产；对于投资者而言，应规避外围区域风险，聚焦核心区稀缺资产；对于开发商而言，应押注核心区，打造高品质产品，顺应市场"现房化"趋势。 豪宅市场方面，90后强势崛起，科技造富效应凸显，为豪宅市场提供了坚实的客群基础。随着AI、硬科技、新能源汽车等产业的持续发展，科技造富效应将进一步凸显，90后豪宅买家占比有望继续上升，成为推动豪宅市场复苏的重要力量。 免责声明： 本报告基于公开数据和研究分析，仅供参考，不构成投资建议。房地产市场受多重因素影响，存在不确定性，投资者应审慎决策。
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