【全球居住研报]】 高盛报告预测沪深2026年底率先触底,盲目乐观还是理性确信?在 2026 年中旬这个极其微妙的宏观节点，高盛发布了一份针对中国房地产市场的专题报告。这份报告迅速引发了广泛讨论。原因在于，它打破了外资机构过去几年一味顺周期看空的惯性，首次给出了极其具体的“触底时间表”与“反弹定量化预测”。01 / 高盛的数据账本：2026 年底触底，反弹 15%
高盛在报告中通过对现金流、土地供应以及政策传导周期的精密测算，给出了两个定量结论：触底时间表：上海和深圳的楼市有望在 2026 年底彻底触底。这一节奏将比国内其他一线和强二线城市提前6 至 24 个月。15% 的反弹溢价：高盛预测，从 2026 年底到 2028 年底，上海和深圳的核心不动产价格预计将逆势上涨 15%。高盛给出这一判断的底层逻辑，主要基于两个驱动力：一是股市先行指标的“能量对流”，自今年 3 月底以来，核心国企开发商的股价平均录得 17% - 30% 的暴力反弹，资本市场的敏锐度通常领先实体楼市 3-6 个月；二是土地投资效率的“物理降熵”，过去两年优质宅地供应大幅收窄且高度集中，核心国企房企在沪深两地的现金利润率迎来了历史性修复。02 / 中立审视：高盛模型的“确信”与“盲点”
面对这份极其激进的看多研报，理性的市场参与者需要把硬币的两面同时翻开来看：核心资产的避险磁场：从今年上半年的实际带看体感来看，沪深核心风貌区与核心中轴的“点状高热”（Spot Heat）确实存在。总价高昂的顶标项目频频刷新去化速度。这印证了市场并不缺全现金的避险资金，只是资金对标的的“低熵、不可再生性”极其挑剔。供求关系的极端出清：核心区优质宅地的稀缺性与次新房的二手挂牌折价，在过去两年已经释放了大部分估值压力，具备了率先筑底的物理条件。“不均衡性（Uneven）”的残酷拉长：高盛虽然强调了分化，但模型的平均数可能会掩盖更深层的结构性阵痛。即便沪深核心网格在 2026 年底触底，广大非核心区、远郊板块、以及缺乏独特历史肌理的同质化中端房源，依然深陷在流动性锁死的泥潭中。大盘整体的去库存周期可能会比预测的 2027 年更具挑战性。宏观购买力的传导滞后：股市和国企利润的修复，能否真正无缝转化为高管、跨国精英以及本地中产对长租和买盘的强劲支撑，依然取决于宏观经济实体微观层面的温度回升。投行的报告本质上是基于历史数据与特定假设的“概率精算”，它代表了国际资本对中国最顶尖城市核心资产的一次“价值重估尝试”。对于手握核心网格资产的持有者：这份报告是一支情绪上的强心针，但更理性的做法是利用这个窗口期，提升资产的隐形防御力，去承接那 15% 的潜在溢价。对于持币观望的投资者：盲目跑步进场或一味悲观大可不必。看清“核心低熵硬资产”与“远郊高熵负债”的鸿沟，根据自身的现金流安全边界做出选择。周期交替之时，最清醒的姿态从来不是赌单一的牛熊，而是看清分化的真相，把决策权留给自己。
