既有住宅加装电梯市场研报与投资机遇

前言：政策春风化雨，万亿市场启航

2026年5月15日，国务院常务会议正式审议通过《城市更新“十五五”规划》，标志着我国城市发展从“大规模增量扩张阶段”全面转向“存量提质增效为主的阶段” 。同日，住房城乡建设部召开2026年城市体检工作部署视频会，强调要深入开展城市体检工作，加快实现住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度体检全覆盖，并明确“无体检不更新” 。在这一宏观背景下，既有住宅加装电梯不仅是解决老龄化社会痛点的民生工程，更成为了“十五五”期间最具确定性的投资赛道之一。

第一部分：政策核心要点深度解读

1.1 《城市更新“十五五”规划》：从“试点”到“全面铺开”

国常会明确指出，“十五五”期间城市更新将摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。相较于“十四五”时期我国加装电梯12.9万部的成绩，新规划提出要改造老旧小区约11.5万个，改造城镇危旧房约50万套（间）。这意味着加装电梯将从早期的“个案申请”进入“区域统筹、连片推进”的新阶段，市场潜力将得到更大程度的释放。

1.2  2026城市体检：精准导航更新任务

2026年城市体检工作部署会议强调，要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新。通过数字化体检，全国297个地级及以上城市和152个县级市将全面开展城市体检工作，精准识别出数百万栋具备加装条件的住宅，解决了以往“摸排难、决策慢”的问题，为加装电梯项目的落地提供了明确的“项目库”和实施路径。

第二部分：2026-2030年市场预测与数据分析

2.1  需求规模：300万栋的存量蓝海

根据住建部及中国电梯协会2025年联合发布的数据，全国需加装电梯的既有住宅楼宇已超过300万栋。这些住宅多为建设年代较早的多层住宅，其主要居住人群对借助电梯出行的需求日益迫切。按照每部电梯平均造价50万元计算，每栋楼3个单元，仅硬件设施的市场空间就高达近5万亿元。随着城镇老旧小区改造工作的深入推进，这一需求正加速转化为现实增长。

2.2 增速预测：复合增长率将维持高位

在政策的持续推动下，我国旧楼加装电梯需求快速增长。数据显示，中国旧楼加装电梯需求量从2017年的1万部增长至2025年的14.4万部，年复合增长率为39.5%。预计到2026年底，中国旧楼加装电梯行业市场规模将达到970.1亿元，同比增长30%。

宏观判断：随着2026年“两新”（大规模设备更新和消费品以旧换新）政策的加码，预计2026-2030年间，年均加装量将突破10万部，峰值可能出现在2028年前后。整个“十五五”期间，既有住宅加装电梯的市场规模有望达到2500-3000亿元，展现出巨大的增长潜力。

第三部分：两新资金补贴 -- 行业的“强心剂”

2026年“两新”政策（大规模设备更新和消费品以旧换新）对加装电梯的支持力度实现了质的飞跃，主要体现在以下三个维度：

3.1 补贴标准：从“定额”到“差异化精细化”

2026年“两新”政策明确将老旧小区加装电梯纳入民生领域设备更新支持范围。同时，住宅老旧电梯更新由定额补贴调整为按电梯层（站）数分档差异化补贴。

• 低层住宅（6层及以下）：每台加装电梯补贴 25万元；• 中高层（ 7层以上）：每台加装电梯补贴 30万元；

这种精细化的补贴设计，极大地缓解了高层住户的资金压力，提升了业主表决的通过率，有效解决了加装电梯过程中居民出资难、协调难的问题。

3.2 资金渠道：超长期特别国债的直接注入

2026年“两新”政策优化了资金分配方式，并明确了超长期特别国债的支持。2026年第一批625亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新资金计划已经向地方下达。加装电梯被列入民生领域重点支持项目，部分城市已明确将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债支持范围。例如，北京2025年有1万余台电梯更新获得国债资金支持。在部分试点城市，国家补贴+地方配套+社会资本的组合，可覆盖单部电梯总投资的60%-70%，居民自筹部分降至15-20万元，门槛大幅降低，极大地激发了市场活力。

第四部分：投资机遇与商业模式创新

对于投资人而言，加装电梯行业已不再是简单的“工程承包”，而是向“资产管理”转型，催生出多元化的商业模式。

4.1 “加装+运营”一体化模式

在“十五五”规划鼓励下，“改造+长期运营”模式成为主流。投资者通过垫付补贴安装获得加装电梯的长期托管与运营，形成综合服务商。

广告收益：电梯轿厢及梯媒广告，利用电梯的日常使用流量进行商业推广。

增值服务：结合居家养老、以及人工智能的社区服务体验中心等衍生业务，提供更全面的落地服务，增加盈利点。

4.2 资产溢价与金融化

研究表明，加装电梯后，原老旧住宅的市场价值平均提升15%-20%，且流动性显著增强。这为金融机构提供了新的资产标的。未来，随着加装电梯资产规模的扩大，通过REITs（房地产信托基金）或资产证券化手段实现投资退出将成为可能，为投资者提供更灵活的退出机制和更高的资本回报率。

第五部分：细致入微的行业信心支撑

技术成熟度提升：积木式、装配式加装技术已成熟，施工周期从原来的3个月缩短至21天，减少了对居民生活的干扰。高性价比、静音节能与小尺寸的电梯产品也更适应既有楼宇的加装需求。

法治环境优化：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定，加装电梯需经专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。各地城市更新条例也明确了这一原则，有效化解了“一楼反对”的僵局，加速了项目的推进。

社会刚需爆发：2030年我国60岁以上人口将突破3.7亿，电梯已成为老年人参与社会生活的“生命通道”，刚需不可逆转。老龄化社会背景下，加装电梯不仅是便利出行，更是提升老年人生活品质和幸福感的关键举措。

结语

2026至2030年，是中国城市更新深度转型的关键五年。在《城市更新“十五五”规划》的蓝图下，在“两新”资金的强力助推下，既有住宅加装电梯行业正迎来历史性的黄金期。这不仅是一场万亿规模的产业盛宴，更是一项具有深厚社会价值的长青事业。政策支持、市场需求、技术进步和金融创新共同构筑了加装电梯行业坚实的投资基础。