一个行业，两种命运，2026年的中国房地产市场正在上演前所未有的“撕裂式”分化
2026年开春，中国房地产圈出现一个魔幻画面：一边是华润置地股价创下历史新高，年内涨幅近40%；另一边却是昔日地产巨鳄碧桂园、万科合计亏损超过1500亿的惊天数字。
这已经不是简单的“头部吃肉、尾部喝汤”格局。摩根大通最新研报的标题言简意赅——“中国房地产尚未触底”。但真正值得关注的，是这份报告背后呈现的行业真相：底部还没来，但央企和民企的故事已经彻底分岔。
01 “政策底”终于确认了，但楼市复苏有点“拧巴”
2026年4月28日，中共中央政治局会议上传出一个关键信号：楼市定调从去年中央经济工作会议和今年两会政府工作报告的“着力稳定”调整为“努力稳定”。
一字之差，内涵却很不一样——“努力稳定”更侧重态度和过程，意味着告别过去高杠杆的快钱模式，要通过需求端纾困稳住体量，同时探索新发展模式，实现平稳过渡。
今年以来，深圳、广州、天津等城市接连出台楼市新政，从放宽限购到提高公积金贷款额度，每一条都是在给市场“输液”。深圳甚至在4月29日出台新政，定向放松福田、南山等核心区域的限购。
然而数据告诉我们，复苏远未全面到来。2026年1-3月，全国商品房销售面积1.95亿平方米，同比下降10.4%；销售额1.72万亿元，同比下降16.7%。市场确实有小阳春，但更像是局部性的“暖气片”在发热，而不是整个房子的中央空调启动了。
东吴证券的研报认为行业“大周期底部基本确认”，摩根大通却说“尚未触底”——分歧的核心在于：底部确实近了，但不同企业离底部的距离，差距太大了。
02 央企的“逆袭”：毛利率从22.4%跌到14.6%，股价却翻倍了
这可能是2026年资本市场最令人困惑的一幕：华润置地自2024年9月低位起算，股价累计涨幅超过100%；中国金茂年内涨幅超过60%。
如果你还沉浸在“房价下跌=地产股完蛋”的旧思维里，你可能已经在股市里亏了不少钱了。
但央企业绩真没那么好。根据摩根大通的数据，央企平均开发毛利率已经从2021年的22.4%，一步步跌到2025年的14.6%。摩根大通预计2026年继续降到14.1%，真正的毛利率底部可能要等到2027年才出现。你想想，卖房子赚100块钱，到手的利润连15块都不到了，这生意确实不太好做了。
那股价凭什么涨？因为在行业大洗牌中，央企手里有两大王牌：
一是资产质量。华润置地、中海地产、招商蛇口这些央企，土储高度集中在北上广深和强二线城市的核心地段。2025年央企在核心城市积极拿地，正好赶上2026年核心区域楼市率先回暖，前期“备货”红利集中兑现。2026年1-4月，中海地产权益销售额已达696.5亿元，超越保利发展暂居行业第一。
二是财务安全垫。所有重点央企和龙湖，都完全符合三道红线政策要求，央企平均净负债率61%，现金短债比两倍全部达标。在同行忙着化债填坑的时候，央企敢继续拿地。仅1-4月，华润置地拿地支出占合同销售比例就超过50%——这就是在行业低谷抄底抢份额。
资本市场看得很明白：当行业整体缩量时，央企拿到的市场份额是“死里逃生”的竞争对手交出来的。2026年1-4月，TOP100房企销售总额为9004.5亿元，虽然还在下降，但同比降幅已连续两个月缩窄。
前五强席位已经被保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国牢牢占据。中海前4月全口径销售额757.2亿元，华润置地700亿元。这三家之间的差距已缩小到20亿元左右，今年行业销冠归属存在变数。
再看4月单月，华润置地以246亿元的销售额登顶，保利发展239亿元紧随其后，中国海外发展单月销售额也超160亿元。中国金茂前4月更是以23.4%的全口径同比增速领跑主流房企。
03 “民企之光”龙湖也扛不住了？
如果说央企是“缓跌”，那民企就是“深蹲”。
摩根大通报告中的数字触目惊心：2025年财年，碧桂园净亏损924亿元，万科净亏损859亿元，世茂亏561亿元，融创亏62亿元——四家合计亏损超过2400亿元。万科、碧桂园、融创、世茂则三道红线全部踩线，世茂的资产负债率高达1363%。
更扎心的是毛利率。龙湖过去被大家叫作“民营优等生”，稳健经营的口碑一直不错。但2025年龙湖的毛利率已经转负——为-6.4%。这意味着每卖一套房子，龙湖可能都在亏本。
这背后的逻辑简单而残酷：民企拿不到便宜的钱，融资成本高出央企好几个百分点；卖房时又扛不住降价压力，只能不断打折促销，毛利率自然被一点点啃噬掉。一位业内人士道出了残酷的现实：“央企是憋着不降价，民企是不得不降价。”
从前4月权益销售额数据看，碧桂园以129.2万平方米的操盘面积排在第10位，但在收入端已经大幅落后。碧桂园服务净利润同比下滑17%，雅生活服务更惨，直接跌了26%。
04 钱在往哪里跑？市场投票逻辑已经变了
市场资金的选择是最诚实的。
从股票表现看，格局极其清晰：华润置地涨5.6%（年初至今），中国金茂涨10%；而碧桂园跌24%，融创跌21%，世茂跌10%。2026年5月以来，华润置地股价已涨逾17%。港股红筹指数5月12日更是突破4669点，创下7年多新高，华润置地和中国海外发展正是本轮行情的领涨主力，股价自4月以来分别涨42.94%、31.56%。
物业公司同样冰火两重天。华润万象生活净利润39.5亿增长14%，碧桂园服务净利润25亿下滑17%——央企物业毛利率21.3%，民营平均仅16.3%。
资本市场不是在做慈善，他们看的是“确定性”：央企业绩可能没那么惊艳，但至少不会突然暴雷。在市场信心重建期，这种安全感值真金白银。
2026年4月以来，有18只内房股的港股通持股量出现增长——聪明钱正在用脚投票，拥抱确定性。
05 房子还能不能买？分化才是关键词
如果你是个买房人，2026年该怎么选？
三个信号值得关注：
第一，城市更新正在成为新抓手。政治局会议明确提出“扎实推进城市更新”，北京推出了75项政策工具箱，成都、武汉出台了城市更新条例，重庆发布207个更新项目、总投资近1200亿元。老旧小区的价值将迎来重估，能搭上城市更新“快车”的资产，增值空间正在打开。
第二，一线城市房价已在悄悄回暖。2026年3月，一线城市新房价格环比上涨0.2%，是自2025年5月以来首次环比回升；二手房价格环比上涨0.4%，结束了此前连续11个月的下跌走势。一线城市成交量的回暖正在逐步向价格传导，这是市场情绪修复的真实信号。
第三，“好房子”赛道正在崛起。“十五五”规划纲要明确将房地产纳入提振消费篇章，推动住房回归消费品属性。二手住房成交占比已经提升至65%左右，新房市场正在转向以改善性需求为主。能提供真正居住品质的项目，将在未来几年获得价值重估。
房地产行业正在经历一场深刻的洗牌。过去“闭眼买房就能赚钱”的时代已经结束，但当潮水退去，真正有沉淀价值、有护城河的企业和资产，反而会浮现出来。央企用低杠杆、好土储换来了资本市场的信任投票，而那些曾经靠高周转、高杠杆起飞的企业，如今正在还债。
摩根大通依然看好华润置地（目标价37港元）、华润万象生活（55港元）和中国金茂（1.75港元），并认为中海发展当前0.3倍的市净率赔率空间值得关注。华润置地近90天内有14家投行给出买入评级，目标均价44.22港元。
行业的底部或许还要再等一下，但聪明的钱，已经开始布局“后底部时代”了。
