政策松绑带动成交量回升，但市场情绪仍在修复途中
今年5月初，瑞银联合中原地产华东及上海区域负责人召开了一场专家电话会议，就当前一线城市二手房市场动态进行了深度交流。整体来看，成交量已在政策托底下明显改善，但市场信心的全面修复尚未到来。
"哑铃型"需求结构浮现，刚需与豪宅两端共同活跃
本轮成交回暖的核心驱动力是住房公积金贷款政策的放宽，实际上相当于变相降低了购房利率。在上海，专家观察到一个颇具特点的"哑铃型"市场格局：一端是老旧小面积住宅的需求明显上升，购买者大多为真实自住需求；另一端是高品质豪宅也受到资金实力较强买家的青睐，这类购买行为更多出于资产配置考量，趋于稀缺资产。两端活跃，中间段相对平淡。
卖家心态松动，买家依然持谨慎观望态度
二手房挂牌量近期出现下降，专家认为这与去年12月以来性价比较高的房源逐步被消化有关，同时部分房东在市场活跃度上升后开始提高挂牌价或直接撤单。不过，需求侧的情绪转变尚未同步跟进——买家整体仍对价格高度敏感，一旦价格偏高便选择观望而非出手。
卖出房产后的资金流向同样反映出市场心态的分化：大约一半的卖家会将回款用于置换改善性住房，另一半则倾向于持币观望，或将资金转投其他领域。开发商层面也是如此，4月一手房销售虽有边际改善，但多数房企仍以去库存为优先，真正收回折扣、推动价格上行的案例较为有限。
租房还是买房？供给过剩与代际观念重塑市场逻辑
专家对租售关系也提出了与传统认知不同的判断。他认为，过去十多年大规模的住宅建设已形成充裕供给，导致中国楼市呈现出"房价带动租金"而非"租金决定房价"的独特现象，租金水平更多是被动跟随房价变动，而非成为定价锚。
与此同时，年轻一代对承担长期房贷的意愿正在下降，部分人预期未来可继承父辈房产，因此购房动机有所弱化。此外，保障性租赁住房与商品住房在功能上存在根本差异，前者主要服务于有短期居住需求的群体，并不构成对商品房市场的实质替代。
股票投资方面
基于上述市场判断，瑞银目前重点看好华润置地和新城控股（H股），理由是这两家企业在商业模式转型和资产周转提速方面具备提升净资产收益率的潜力。此外，华润万象生活也受到瑞银的关注，主要逻辑在于未来五年其第三方管理项目数量有望持续增长，竞争优势将进一步凸显。
综合来看，沪深楼市目前处于"量先于价"的修复阶段，政策效果在成交端已有体现，但价格和情绪的全面反转仍需更多时间来验证。
