CF40研报预警:低迷情景下,一线城市再跌44%,重点城市直接腰斩50% 今天分享一份CF40研究院一份4月的研究报告，这个报告是很有意思，观点是二级分化严重，但是又论据有理有据，研究报告中引入了大量的房价估值模型，技术含量极高。 这个文章主要从二种情景来对未来房价做了一个大胆的预测，一种就是中性情景，一种就是低迷行情，根据模型分别对北上深和其他重点城市做了估值预测，具体的数据就是下面图片显示的信息，我希望广大读者看到了不要惊讶。 从中性情景看北上深这样的一线城市房子从现在均价4.5万要上升到6.7万，在我的印象中北京如果能到平均6.7万那已经突破了历史房价的高位；但是这个估值模型有一个重要的特点就是无论一线城市如何涨幅，其他重点城市的房价依然是下跌，幅度达到惊人的30%，图片可以看出来其他重点城市目前实际房价是1.3万，模型隐含的房价结果是1万。 从低迷情景来看，目前一线城市平均是4.5万，但是模型隐含房价只有2.5万，计算一下潜在跌幅达到了44%，最可怕的是其他重点城市从1.3万继续下跌6300元，继续腰斩跌幅50%+。 通过上面的模型估算，发现了一个很残酷的情况就是无论中性情景还是低迷情景，其他重点城市的隐含房价和目前的实际房价都是有较大的差距，都是要下跌的30%到50%，如果没有能力买入一线房子，那二线房子也最好不去投资。 为什么CF40会设置低迷情景？这份报告之所以要设置低迷情景，核心是：当前房地产已形成 “低通胀 + 低房租 + 高风险溢价” 的悲观稳态，若政策不强力扭转，会滑向日本式长期通缩与房价持续下跌。 1.2021年以来已连续5年深度调整，不是短期波动 开发投资从14.7万亿缩减到8.3 万亿；北上深房价平均跌23%，重点城市跌34%；房租同步下跌，预期持续走弱，市场具备长期低迷的现实基础，不是短期回调。 房价 = 未来租金折现，由公式决定：利率下行 < 房租下行 + 风险溢价上升 + 外部冲击。目前估值持续下行，形成负向循环。 报告明确以日本为低迷情景参照：人均 GDP 达 3 万美元后进入长期低通胀CPI 长期接近 0房租微弱增长风险溢价居高不下房价持续下跌二十年→ 中国当前人口、债务、需求结构与日本 90 年代有相似性，不能排除复刻路径。
