世联研报 | 2026年1季度报:轻发不实

导语

在过去一个季度中，通过观察与数据对比，我们发现中央、地方、房企与购房者对市场的认知已基本达成共识，银行方面则需进一步统一认知。当前市场的核心矛盾仍在于居民支付能力与库存之间的矛盾，且这一矛盾在短期内呈现加深趋势。与此同时，结构性的市场热点无法带动整体趋势上升，也难以缓解根本矛盾。居民收入与支出增速双双下降，使我们在进行市场研判时不得不采取更加保守的态度。我们预期，房地产行业的进一步收缩将对经济产生冲击，并将在年内经济指标中愈发突出。

回顾过去一个季度的市场利好，主要体现在政策调控逻辑的变化：政策思路已从“头痛医头”转向“根本治理”。房地产行业下行对经济造成的冲击已得到系统梳理，而经济冲击之后，居民支付能力随之收紧。这也是需求始终存在，但居民仍选择保守消费的根本原因。

展望未来一年的市场走势，市场库存与居民支付能力仍将是主旋律。在调控方向已经明确的前提下，我们必须坚决避免“轻发不实”的态度。为此，需要尽快调整家庭资产负债结构，采取一切有效、务实的方式修复市场，从而尽可能避免行业对经济的冲击在各项指标中过分突出。

市场观察的三个层面：

一、内外部压力上升；二、客观评价市场走势；三、广州房地产市场的发展预期。

支付能力仍是焦点

（一）国际经济环境

国际货币基金组织（IMF）将2026年全球经济增长预期下调0.2个百分点，主要受中东局势、能源价格及通胀预期影响。通胀上升的压力将削弱内部财政与外部经济的可持续性，并可能挤占社会支出，使全球经济复苏面临挑战，进而对国内进出口形成冲击。从通胀指标看，中国、法国、意大利、日本处于收缩区间，美国、德国、英国处于扩张区间，美联储降息预期下降。从国债收益率看，中国、美国、法国、德国、意大利的10年期国债收益率整体震荡下行，显示投资偏好趋于保守。

（二）国内经济环境

2026年一季度，我国GDP增速为5.0%，整体经济仍处于收缩区间。“三驾马车”中，出口增速上升，但顺差增速大幅下降；投资增速回正；消费增速持续下降。GDP增速持续偏离预期。通胀指数与生产指数持续处于收缩区间，仅中小企业生产指数有所扩张。综合来看，去年负增长与今年过低的投资共同拖累消费恢复，经济持续收缩是大概率事件。居民实际收入与支出增速已连续四个季度下降，居民支付能力的减弱正在消耗经济上行动能。随之而来的，是居民中长期新增贷款增速大幅下行，购房意愿持续明显下降。居民新增储蓄出现回升趋势，意味着投资与消费动力仍然不足。

（三）房地产行业表现

一季度，房地产行业对经济的贡献度已连续六年下降，回到2002年水平，成为经济发展中最短的短板，持续拖累经济下行已成必然。住宅开发投资连续44个月负增长；土地成交金额连续6个月正增长；住宅新开工面积连续51个月负增长；竣工面积连续24个月负增长。行业产能持续收缩，较2019年同期下降97.2%。一季度，商品住宅销售面积、金额、均价累计同比分别为-13.1%、-18.5%、-6.2%。销售面积增速连续31个月负增长，销售金额增速连续29个月负增长，销售均价增速连续25个月负增长（不考虑2025年2—4月的微增）。住宅库存同比连续49个月正增长。销售排名前30的头部房企中，仍有六成业绩正增长，表现优于去年。

从二手市场看，一线、二线、三线城市价格环比与同比均呈下行态势，降幅主要集中在-7%至-12%之间。从房地产行业收缩，到经济受到拖累，再到支付能力收紧，再到消费增速下行，再次拖累经济，已形成完整的经济逻辑闭环。

（四）中国家庭视角

在当前经济环境下，中低阶层家庭的购房意愿更趋保守，主要原因是支付能力的进一步下降。在此背景下，仅靠市场自我消化库存已几乎不可能，市场对去库存政策的快速、有效落地更加期待。

客观评价市场走势

（一）政策与金融环境

从政策层面看，调控逻辑已发生变化，用稳定房地产市场来拉动投资与消费成为未来调控的新思路。从广州政策层面看，房贷利率长期未作调整，而此前对市场产生正向影响的“房票”政策出现反复，或将拉低市场成交。从金融货币政策看，一季度未进行降息或降准，M2整体呈下行趋势。年内公开市场操作净投放回收流动性约0.4万亿元，有效流动性仍然匮乏。

（二）广州市场网签表现

一季度，广州网签金额同比增长3.3%，网签均价同比增长6.0%，因结构性原因实现“量价齐升”。市场在3月底回到去年同期水平，重新进入选择期。从区域成交金额看，成交量集中在中心区，十一区中天河、黄埔、南沙表现优秀。从产品成交结构看，品质改善型与终极改善型产品量价齐升，结构性地拉动了数据上行。从房企网签回现情况看，七成房企业绩正增长，优于去年水平。可售库存去化时间为25.3个月，仍在高位震荡，除天河、从化区外，其他各区接近近三年中高位。

（三）广州市场热度

年假复工后，市场热度呈现快速恢复趋势。3月最后三周的市场热度略超去年同期水平。未来“五一”期间，市场将再次做出方向性的选择。

（四）综合判断

政策出尽后，市场更加依赖高端产品市场的拉动，但结构性热点无法带动整体趋势改变，结构性库存问题仍然无法解决。市场舆论的过度兴奋与“提前开香槟”的做法，缺乏事实依据。

广州市场的预期

当前市场的核心问题仍是支付能力与库存之间的矛盾。具体而言：

·外部环境剧烈变化，降息对市场的支持可能跳票。在宏观经济层面，居民支付能力的收缩将进一步影响市场成交。

·房地产行业层面，库存仍未有效消化，价格下行压力持续存在。

·银行层面，银行对内部短期与长期利益、对高、中、低不同存款阶层利益，与市场需求尚未达成共识。房贷利率的持续不变，加深了市场的不确定性。

总之，如果不能快速、有效地解决房地产市场问题，地方财政紧张、银行坏账增加、房企流动性困难、家庭资产缩水以及居民消费能力收紧等问题仍将持续存在。在居民支付能力收紧的客观事实下，继续使用“以价换量”的营销策略，只能缓解市场下行趋势，而无法扭转根本矛盾。

将政府工作报告中的政策落地是当务之急，避免“轻发不实”的态度是市场的客观要求。

展望广州市场的发展趋势：