高盛研报:中国房地产3年将涨 15%.谁信谁接盘?高盛地产研究团队在4月9日发表的最新报告，上海和深圳将会追随香港，在2026年四季度完成房价止跌，2025年末到2028年末，这两个城市的房价将累计上涨15%，27和28年会加速上涨，而香港同期整体涨幅为25%。其他高能级城市，比如北京、广州、杭州、成都等，房价企稳时间将比上海和深圳滞后6至24个月。同日高盛宏观团队也发表了相关研报，宏观团队认为，大规模刺激政策的门槛正在提高：去年下半年房价快速下跌阶段并未有相关政策出台，今年年初市场具备自修复功能，整体热度有所回暖，因此房地产相关政策整体将保持渐进式，呈现拖而不举的态势。若后续有新的支持政策出台，深圳和上海的房价有望在未来一到两年内企稳。也就是说，高盛宏观团队一方面不认为2026年末这两个城市的房价能够完成止跌，另一方面也不认为未来两年两地房价将迎来15%的上涨。人口层面
报告认为近两年上海积分落户政策放宽，有助于常住人口转为户籍人口，而户籍人口留在本地生活、买房的概率比常住人口更高。数据显示，2018-2024年期间，香港净吸纳人口16.3万人，占总人口的2.2%；上海净吸纳23.6万人，占总人口的1%；深圳净吸纳42.6万人，占总人口的2.4%。此前上海吸纳人口相对较少是因为户籍限制较严，2021年起上海积分落户总量开始提升，户籍人口总量的上升斜率明显加大，深圳户籍人口总量也在持续提升。收入层面
报告指出，上海和深圳的软件信息技术行业、金融行业两大高薪行业的GDP复合年均增长率高于香港，两地造富能力更强。2018-2024年，香港软件和信息技术行业年化复合增长率约为2%，金融行业为7%；同期上海软件和信息技术行业复合增长率达到21%，金融行业为8%；深圳软件和信息技术行业增速为13%，金融行业为8%。虽然高盛地产团队承认从全国及上海、深圳全行业来看，收入增长存在乏力情况，但金融、软件信息技术作为购房主力群体所在的行业，增速迅猛，能够带动财富新贵的购房需求。可负担性层面
这是四项逻辑中唯一的负面因素，上海和深圳的相关指标表现不如香港。一方面是房价收入比，香港为14年，即居民用14年的收入可以买一套房，深圳为23年，上海为19年；香港房价收入比更低是因为当地户型更小，人均住房面积仅16平米，而深圳、上海人均住房面积分别为25平米和38平米。另一方面是租金回报率与房贷利率的差值，目前香港租金回报率为3.4%，高于当地3.25%的房贷利率，也高于2.82%的10年期国债收益率，对于香港居民来说，持有房产出租更划算；而上海和深圳的商贷利率均为3.05%，租金回报率低于房贷利率，且仅与1.85%的10年期国债收益率基本持平，考虑到10年期国债流动性更好，房产持有还要面临空置、维修等成本，持有体验弱于国债，因此如果仅考虑居住属性，在上海和深圳租房比买房更划算。高盛地产团队同时提及，上海、深圳的房产除居住属性外，还附着了医保、社保、子女教育、高考红利等附加福利，这些是租金无法覆盖的，也是两地租金回报率跑输商贷利率的重要原因。供给层面
报告显示，当前上海和深圳的租金回报率大幅跑赢一年期定存利率，根据美国历史上的二手房挂牌经验，两者差值越大，即租金回报率越高于定存利率，二手房挂牌量越小，很多房东会选择持有房产，由售转租。库存方面，包含已出让未开发土地、已开发未售房源的广义库存去化周期，香港约为5年，深圳约为4年，上海约为6年，三地基本持平。狭义库存层面，深圳新房去化周期约为10个月，二手房去化周期约为14个月；上海新房去化周期约为17个月，二手房去化周期约为6个月。套户比方面，香港套户比为1.1，即房屋总量比常住家庭户数多10%，深圳套户比仅为0.6，上海为0.8，意味着两地居住需求仍未被满足。在四项逻辑之外，高盛地产团队还叠加了资本市场财富效应的支撑：香港恒生指数长期领先于香港房价走势，每次恒生指数上涨后，都会带来财富效应，当地居民金融资产增值后，资金会溢出到房地产市场，推高房价。上海和深圳分别拥有上交所和深交所，两地居民金融资产占比较高，按照同样的逻辑，若资本市场上行带来财富效应，也将有助于两地房价提前企稳回升。综合以上因素，高盛地产团队得出上海、深圳房价将在2026年四季度触底，2025-2028年累计上涨15%，报告的荐股部分提出，华润、金茂、中海、绿城等在上海、深圳拥有较多土地储备和项目储备的房企，股价将跟随房价企稳回升，复刻香港房价复苏后港资地产股上涨的逻辑——此前香港房价触底回升后，当地房企股价已经上涨65%，而当前国内房企股价累计下跌17%，具备上涨空间。需要注意的是，报告中并未给出15%涨幅的具体量化测算逻辑，该涨幅数据无明确推导过程。
