高盛经济研究团队于2026年4月发布报告，系统对比了香港与内地一线城市的楼市走势，试图回答一个核心问题：香港的稳定经验，能否复制到上海、北京、深圳、广州？
香港率先触底，内地一线仍在寻底
香港住宅价格在经历多年调整后，于2025年中期出现明显拐点，此后累计回升接近10%，成交量也同步回暖。与此同时，内地四个一线城市的房价仍处于下行通道，从各自高点算起，累计跌幅普遍达到40%左右。两地房价历史上具有较高的同步性，但这一轮走势出现了显著背离，而且难以用外部冲击来解释——这轮分化更多源于各自的结构性差异。
第一道分水岭：政策出手的力度
香港采取了更为激进的需求端刺激手段。2024年全面取消各类额外印花税，购房交易税负从此前最高可达房价30%的水平大幅压降至约3.7%，直接为市场注入了强劲动力。相比之下，内地的调控思路更为审慎克制——虽然抵押贷款利率从约5%降至3%，首付比例也有所下调，但政策更注重防范金融系统性风险、避免资源过度集中于房地产，而非追求短期量价回弹。北京、上海至今仍保留相当程度的限购措施。
第二道分水岭：需求来源的不同
香港从内地流入的人才和资本构成了重要支撑。2023年以来，香港各项引才计划累计批准逾12万份申请，其中九成以上来自内地，这批新居民直接转化为住房需求。与此同时，港股IPO市场回暖、内地企业赴港上市增多，带动了内地买家在香港豪宅市场的参与比例升至约50%。这种跨境资本流动客观上对内地一线城市形成了分流——高净值人群将更多资金配置到香港，而非本地楼市。
第三道分水岭：经济复苏的结构
香港的经济改善主要依托内需消费的回暖，这种增长路径对房价的传导更为直接。内地则相反，近期增长主要靠出口拉动，内需尤其是居民消费依然偏弱，对住房需求的带动作用因此大打折扣。数据显示，香港房价与综合PMI的相关系数约为0.6，而内地一线城市仅为0.2。
第四道分水岭：市场伤疤与预期修复
内地楼市还面临一个香港未曾遭遇的难题：开发商信用危机留下的心理阴影。大型房企的债务违约引发了购房者对期房交付的持续担忧，预售房在新房交易中的占比持续下滑，居民房价预期也已连续五年处于下行状态。香港虽然也有本地大型开发商陷入流动性危机，但交付风险从未成为影响市场情绪的主要变量，"影子库存"（即居民持有的空置投资房）规模也相对有限。
谁先稳住？深圳和上海被寄予厚望
从净租金收益率（租金收益减去房贷成本）和库存水平两个维度来衡量，香港已经明显改善并进入正值区间，而内地一线城市虽因降息有所提升，但总体仍为负值，且库存压力（深圳除外）高于历史均值。
展望未来，分析人士预计内地仍将延续渐进式楼市宽松政策，以推动供需再平衡。但大规模强刺激的门槛正在抬高——除非房价出现急跌或金融风险显著上升，政策大概率维持小步走节奏。综合来看，深圳和上海有望在未来一到两年内率先实现本地价格企稳：深圳库存相对偏低，上海则在政府收储、放开限购等方面动作更积极。
低线城市的处境则截然不同。库存普遍高企、人口持续净流出、地方财政捉襟见肘，这些因素叠加在一起，使得中小城市楼市在相当长一段时间内难以看到系统性好转。
