CBRE刚刚发布了2026年第一季度上海房地产市场回顾，我们提炼出重要的信息点，供读者参考。
整体来看，上海市场呈现"供给放量、需求分化、投资筑底"的基本格局。办公楼、零售、仓储物流、产业园区四大业态冷热不均，但部分领域已出现积极的筑底信号。
一、办公楼：核心区以价换量，搬迁需求加速去化
供给端：四大甲级项目入市
一季度上海办公楼市场共4个新项目交付，分别是A.F.A上海融侨中心、徐家汇中心三期B座、上海华润中心以及香港置地西岸中環（T7&B3–B5），合计新增体量47.2万平方米，均为优质甲级项目，为企业升级搬迁提供了更多选择空间。
需求端：净吸纳量环比增长26%
全市净吸纳量录得14.8万平方米，环比增长26%，空置率受新增项目影响上升1.1个百分点至24.4%。
需求结构出现明显变化：
区位表现上，**北外滩（15%）**超越陆家嘴（11%）位居板块首位，徐汇滨江（10%）连续两个季度跻身前五。
租金：有效租金降幅扩大，组合让利成主流
全市租金报价环比下降0.5%至每月每平方米240.5元，有效租金环比下降2.4%至162.2元/平方米/月。延长免租、装修补贴、搬迁补助等组合让利方式已显著降低租户搬迁成本，推动本季去化提速——以价换量的策略短期见效。
二、零售物业：餐饮撑起半边天，次级商圈承压
新增供应14万㎡，开业率仍在爬坡
本季度唯一入市项目为新鸿基天荟广场（闵行莘庄商圈），体量约14万平方米。该项目力推"Sociater"创新空间概念，将社交、剧场与艺术深度融合，试图以差异化定位破局。
但由于采取分阶段开业策略，整体开业率仍处爬坡阶段，全市净吸纳量仅录得3.4万平方米，存量市场面临品牌更迭与业态结构调整压力，空置率与招商重构压力同步增大。
需求结构：餐饮占比43%，亚洲菜系回归
消费分化时代，"吃"成为零售最大驱动力：
• 餐饮43%：回转寿司（寿司郎）、日料（汉堡肉、寿喜烧）集中开业，印证"极简高质"消费逻辑；海底捞跨界开糖水铺 • 时尚服饰23%：女装回温，Malbon高尔夫品牌落子静安嘉里中国首店；韩国品牌musinsa standard、Mmlg延续拓展节奏；国潮珠宝（周大生国家宝藏主题店）布局次级商圈
季末全市购物中心首层租金环比下跌0.6个百分点至每天每平方米人民币30.9元。
三、仓储物流：连续三季跌幅收窄，进口出口双轮驱动
供需改善，空置率环比下降2.4个百分点
本季度上海仓储物流市场未录得新项目入市，需求保持相对活跃，全市净吸纳量录得约18.2万平方米，空置率环比下降2.4个百分点至22.5%，为近几个季度以来最大降幅。
金山、松江、青浦是主要去化贡献区域，但宝山、嘉定录得大面积退租，区域分化依然明显。
进出口大增23.1%为仓储注入动能
上海首两月社零增速持续攀升，进出口总值同比大增23.1%，其中电动汽车与锂电池出口激增，半导体等高技术产品进口显著放量，进出口两端共同为实体仓储扩租提供充沛动能。
租金跌幅连续三季收窄，积极信号出现
全市平均租金降至每月每平方米35.8元，环比跌幅已收窄至1.6%——这是连续第三个季度录得跌幅收窄，表明业主"以价换量"的策略正在起效，调整节奏趋于尾声。
四、产业园区：TMT主导61.5%去化，张江贡献37%
淡季不淡，净吸纳量同比增长39.9%
本季度IBP国际商务花园四期与新嘉中心交付，带来优质面积27.5万平方米。尽管处于传统交易淡季，本季度实现净吸纳量8.6万平方米，环比下降17.3%，但同比增长39.9%，较过去两年呈现相对积极的开局。
TMT主导，芯片半导体+数字娱乐双轮驱动
张江、金桥、漕河泾贡献近七成去化
三大板块分别贡献37%、17%和15%的租赁需求，其中张江受TMT与生物医药企业搬迁需求驱动表现突出；漕河泾受益于TMT、金融及高端制造企业支撑。
值得关注的是，张江、桃浦及北杨人工智能小镇还录得了企业投资自用需求——这是机构投资者和自用型企业对上海产业园区长期价值的直接投票。
全市空置率环比上升0.8个百分点至26.8%，平均租金报价同比下降0.4%至每月每平方米132.5元。
五、大宗交易：136亿筑底，投资型交易占比突破80%
136.3亿，27笔交易
2026年一季度，上海物业投资市场共录得27笔交易，交易总额约136.3亿元，环比下降9.8%。但单笔交易规模较去年平均水平有所提升，市场投资意向稳步修复。
最积极的信号：投资型交易占比突破80%
这一比例释放出市场筑底企稳的积极信号——说明买家不再是单纯的"捡漏"心态，而是基于长期回报预期入场。
办公楼交易活跃，综合体重回视野
办公楼物业交易活跃度稳居首位。季内新茂大厦完成第五次易手，折射出买卖双方对核心地段长期价值的深度共识。值得关注的是，综合体交易金额占比跃升至29%——厦门国企购入仙乐斯广场、济南民企购入黄浦中港汇，全国资本正在加速重组上海核心资产版图。
内资主导，险资+基金布局长租公寓
保险机构与地产基金正积极向酒店与长租公寓赛道布局，寻求更稳健的现金流收益。
六、季度展望
综合来看，2026年一季度上海房地产市场呈现几个关键特征：
1. 以价换量策略扩散：办公楼、物流仓储均通过租金调整加速去化，部分领域跌势趋缓 2. 需求结构深度分化：消费分层（TMT/餐饮/物流）创造细分机会，传统办公零售承压 3. 投资市场信心修复：自用+投资双轮驱动，内资主导格局稳固，核心资产长期价值获共识 4. 政策效应逐步释放：产城融合、存量改造政策正在重塑产业园区和零售的供需格局
短期压力仍在，但最悲观的时刻或许正在过去。
数据来源：CBRE世邦魏理仕《2026年第一季度上海房地产市场回顾》
