研报丨2026一季度中国核心城市的租赁市场发生了哪些变化?

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宏观政策

国家层面政策密集部署，租赁住房从增量扩围迈向品质提升

2026年一季度，国家多部门密集出台租赁住房相关政策。住建部与自然资源部聚焦“好房子”建设和城市更新，推动存量改造与品质提升；央行、财政部强化金融与财政支持，推动保障房再贷款和专项债落地；政府工作报告和“十五五”规划纲要明确优化保障性住房供给，健全全流程管理机制，探索房源有序转换。

整体政策导向从“扩大增量”转向“提质增效”，青年安居与存量盘活成为重点。

地方政策

地方租赁政策多点开花，存量盘活与人才安居成主线

2026年一季度，全国超20个城市及地区密集出台租赁住房相关政策，呈现三大特点：一是存量盘活成为主流，上海、三亚、香港等多地推动收购存量房、改造酒店及商厦为保租房或学生公寓；二是人才安居精准发力，北京、深圳、成都、合肥等地推出人才公寓、青年驿站及租房补贴；三是制度规范持续完善，天津、西安、郑州等地优化公租房、保租房管理流程。

本季度，整体政策环境更加务实，助力构建多层次住房保障体系。

土地篇

市场篇

三城供应同比均下调，上海环比回暖

2026年一季度，北京、上海、杭州三城个人房源新增供应总量约20.9万套，同比均呈两位数下降。北京降幅最大（-40.0%），供应规模降至7.8万套；上海虽同比下降32.8%，但环比增长5.5%，成为唯一环比正增长城市，供应量8.2万套居首；杭州同比下降26.0%，环比微降2.6%，表现相对平稳。

本季，整体市场仍处调整期，上海率先显现边际改善迹象。

个人房源租金同比普降，环比相对稳定，北京领涨

2026年一季度，三城个人房源租金同比仍全面下降，北京、上海、杭州分别下跌18.0%、12.9%、17.0%，市场持续承压。环比方面，北京租金上涨7.0%至3.16元/天/㎡，表现显著回暖；上海、杭州则微降0.2%和0.4%，基本持平。北京租金反弹或与供应收缩、需求阶段性释放有关，而沪杭仍处温和调整通道。

整体看，租金修复尚需时间。

新增供应断崖式收缩，杭州同比降幅超八成

2026年一季度，三城分散式公寓新增房间规模全线暴跌，同环比降幅均在50%以上，杭州同比更是锐减84%，市场供应急剧萎缩。具体数量上，杭州仅新增3805间，北京新增1.39万间，仍为三城最高。

URI认为，出现该现象的原因是，一方面由于一季度为传统春节淡季，另一方面分散式房源向集中式及保障性体系加速转移。

三城租金环比普涨，杭州同比逆势飙升

2026年一季度，三城分散式公寓租金环比均实现上涨，其中杭州涨幅高达56%，租金升至2.84元/天/㎡；北京、上海分别上涨13%和7%，租金达3.56元/天/㎡和3.67元/天/㎡。同比来看，北京、上海仍分别下跌14%和8%，而杭州同比大涨41%，呈现独立行情。杭州租金异动主要受供应断崖式收缩（同比-84%）影响，供需失衡推高价格。

总规模稳步增长，上海同环比皆领跑

2026年一季度末，三城集中式公寓房间总规模约238.8万间，整体保持平稳增长。上海以133.2万间居首，环比增长2%、同比增长17%，增幅显著；北京规模42.5万间，环比微降4%、同比增长3%，基本持平；杭州63.3万间，环比下降1%、同比增长6%，稳中有升。

集中式公寓持续成为租赁市场主力供给渠道，规模化、机构化运营优势凸显。

租金平稳调整，三城同比降幅均未超6%

2026年一季度，北京、上海、杭州集中式公寓坪效租金同环比均温和走低。北京租金最高（6.14元/天/㎡），环比微降1%，同比下降3%；上海（4.97元）环比降2%，同比降4%；杭州（2.53元）环比降2%，同比降6%。

集中式公寓整体降幅温和，租金运行平稳，未出现大幅波动，凭借规模化运营和稳定客群，租金抗跌性较强，市场步入理性调整阶段。

一季度超2.3万间集中式公寓入市，上海为绝对主力

2026年一季度，上海、北京、杭州共录得超60个集中式租赁住房项目入市，总房源约2.3万间。上海为绝对主力（50余个项目，超2.2万间），浦东、徐汇、普陀等区供应活跃；浦发有家、上海地产城方、龙湖冠寓等品牌加速布局。租金坪效分化明显，多数项目在2-5元/天/㎡，高端服务式公寓（如华亭宾馆）达14.81元/天/㎡。北京、杭州各有少量项目入市，杭州青航人才公寓坪效仅0.71元，凸显区域定价差异。