一、瑞银消费品行业研报（基于3月9日-11日沪深实地调研）
核心背景：调研聚焦白酒（茅台）与零售行业最新变化，结合消费需求、供给端与渠道策略分析趋势。
1. 白酒行业：茅台价格回落，渠道与需求双重承压
价格表现：春节后茅台批发价从节前顶峰1700元回落至1500元（接近1499元终端零售价），反映供需失衡。
回落原因：
需求收缩：春节后商务宴请、团建聚餐等场景减少，家庭消费需求同步下降；
供给扩张：全国最大茅台经销商汇群商贸（贵州国资委控股）将飞天茅台与精品茅台捆绑销售，名义为清库存，实则增加市场供给、弱化价格预期；
渠道问题：传统经销商体系分散，分销商去库存行为加剧短期抛压。
建议：茅台需整合经销商渠道，强化“i茅台”平台直销，减少对传统分销依赖，以稳定终端价格。
2. 零售行业：消费“两极化”，体验类与健康品类崛起
核心趋势：消费者偏好向“体验类产品”“健康生活方式品类”转向，呈现“两极化”（polarization）：
扩张品类：户外品牌、IP玩具、珠宝（线下直营店持续扩张）；
收缩品类：传统时尚品牌、奢侈品牌（整合关停低效门店）。
逻辑：消费者更注重体验与情感价值，对传统品牌的“符号消费”意愿下降。
个股关注：百盛餐饮、大润发、周大福、MINISO（未展开具体分析）。
二、瑞银房地产行业研报（基于3月9日-11日沪深实地调研）
核心背景：调研覆盖住宅、商业、办公三大领域，结合供需、政策与城市分化分析趋势。
1. 住宅市场：2026-2027年房价下行，老破小现结构性机会
核心判断：2026-2027年中国住宅房价持续下行，主因一线城市租金下行：
租金下行压力：①去年三四季度房价下跌快，业主“售转租”推高租赁挂牌量；②“十四五”870万套保障性租赁住房2026-2027年陆续入市，分流需求。
结构性亮点：上海核心区“老破小”购买需求提升——租金回报率2.6%（与公积金贷款利率2.6%持平），达到“公允租金回报率”（一线城市房价企稳需租金回报率升至2.6%）。
新房与豪宅挑战：①二手房降价更快（过去6个月），致新房无价格优势；②豪宅开启分销渠道（变相降价），反映销售压力。
政策预期：短期无进一步支持政策。
2. 商业地产（购物中心）：分化加剧，品牌与运营定胜负
核心趋势：购物中心间分化加剧（“好的更好，差的更差”）：
品牌策略：品牌优化门店网络（倾向核心位置开店，关停低效店），导致购物中心租金下行；
运营差异：管理好的购物中心（如华润万象、太古地产，年换铺率30%）通过迭代品牌招商（引入新品牌）形成正向循环；差的购物中心因客流少、品牌不愿入驻陷入负向循环。
品类表现：与消费品趋势一致——黄金珠宝、玩具、户外品牌扩张门店，传统时尚/奢侈品牌收缩。
3. 写字楼市场：需求短期回暖（TMT/AI驱动），长期供给过剩
短期需求提升：净吸纳量同比增12%至215万平米（近五年首次超200万平米），主因TMT与AI行业需求（AI企业写字楼需求增200%）。
长期承压：新竣工写字楼持续入市，供给跑赢需求，租金未来两年继续下行（2026-2027年新增供给仍多）。
先行指标意义：净吸纳量是企业资本开支与招聘的先行指标（租大面积→扩招/投入），若持续提升或成一线城市住宅租赁需求企稳的先行信号（更多人返城求职）。
核心观点总结
消费品行业：
白酒：茅台价格回落（需求收缩+供给扩张+渠道问题），需整合渠道、强化直销平台；
零售：消费“两极化”，户外/IP玩具/珠宝扩张，传统时尚/奢侈品牌收缩，体验类与健康品类崛起。
房地产行业：
住宅：2026-2027年房价下行（租金承压），上海核心区老破小因租金回报率达标现结构性机会，新房与豪宅压力大，政策短期无支持；
商业地产：购物中心分化（运营好的跑赢），品牌优化门店，黄金珠宝/玩具/户外扩张；
写字楼：短期需求回暖（TMT/AI驱动），长期供给过剩，净吸纳量或为住宅企稳先行指标。
共性逻辑：调研均指向“分化”与“结构性机会”——消费品看体验品类，房地产看核心城市老破小、优质商业与AI驱动的写字楼需求。
