最近几天，中国房地产板块成了市场最亮的仔！
1月底，开发商股价平均暴涨8%，港股内房股集体狂飙，碧桂园、融创、旭辉等个股盘中涨幅一度超20%，万科也冲高近10%。这一切的导火索，正是“三道红线”监管悄然松绑的消息：多家房企反馈，不再需要每月上报“三道红线”指标，仅部分出险企业向地方专班汇报核心财务数据。这条实施了5年多的“紧箍咒”终于松了，市场瞬间沸腾！
但就在大家高呼“政策底已现、市场底不远”时，UBS（瑞银）在2026年1月29日发布的这份《First Read: China Property》最新研报，给出了冷静甚至偏保守的判断：这次反弹更多是情绪+政策预期的短期脉冲，基本面远未企稳，行业仍需“再熬两年下行周期”。
下面基于这份报告的核心观点，结合最新市场动态，聊聊为什么“暴涨不等于反转”。
1. 反弹的真相：情绪驱动 > 基本面修复
UBS直言，本轮平均8%的涨幅，主要来自两条刺激：
“三道红线”监管实质淡出（不再月报），被解读为融资环境大松绑。
一线城市二手房交易回暖 + 房价趋稳，叠加《求是》文章、央行/财政部支持等政策信号，情绪快速升温。
但通过渠道调研（开发商+中介），UBS给出三点警示：
二手交易回暖更多是“政策预期+情绪反弹”，而非真实需求复苏。
新房销售依然非常疲弱（开发商和贝壳数据均确认持续低迷）。
可持续性高度不确定——春节后交易数据才是真检验。如果节后成交无法持续，情绪可能瞬间崩盘。
市场在“听风就是雨”，但底层需求还没跟上。
2. 历史路径走不通，这次复苏必须靠“收入+租金”双轮驱动
过去几轮地产周期，主要靠抬高房价预期 → 刺激投机需求。但UBS认为，这次是史上最长下行周期，居民对房价的信仰已崩塌，投机性需求难再回来。
他们提出唯一靠谱的复苏路径：居民收入增长 → 租金上涨 → 真实住房需求回暖 → 带动销售。
一线城市租金是底层需求最干净的晴雨表（约40%人口租房，不受政策情绪扭曲）。
数据显示：大陆一线城市租金自2023年6月以来持续下滑，2025年12月同比下降2%。
对比香港：自2023年1月起租金持续上涨（得益于人才引进计划吸引人口流入），这正是香港房价触底反弹的核心引擎。
没有租金企稳，就没有可持续的住房需求。没有收入修复，靠政策“托”只能是短期止血，无法逆转长期趋势。
3. 要真正救市，需要两条“硬核”政策到位
UBS列出两条结构性支持（否则难以关闭“租售比”剪刀差）：
大幅减少或暂停社会住房供给，以稳定/抬升市场租金（当前供给过多挤压租金）。
房贷利率需大幅下调130bp以上，或对现有38万亿按揭余额提供130bp补贴（相当于每年补贴4900亿元，持续19年平均按揭期限）。
当前政策力度远未到这个级别，所以UBS对行业维持保守观点——“Another Two Years of Downcycle”（再熬两年下行周期）。
4. 风险与机会并存：分化才是永恒主题
UBS的风险提示：
下行风险：继续限购限贷、融资仍紧、经济住宅增长低于预期。
上行风险：出现真正有效的政策宽松（推动销售、投资、价格正增长），或部分开发商合理处置资产缓解流动性。
他们估值基于PE或P/B，整体谨慎。短期情绪反弹可以博弈，但中期仍需看真金白银的销售数据、租金拐点。
UBS这份报告最扎心的一句话：市场想要真正反转，不是靠“刹车片松了”（三道红线淡出），而是要靠“发动机重启”（居民收入+租金修复）。
当前阶段，更像是：
政策底已现（三道红线松绑、白名单扩容、融资展期等）
市场底未到（新房销售低迷、租金持续下行）
情绪底反复（春节后数据是关键窗口）
如果你是投资者：短期政策预期下的交易性机会可以关注，但别all in；如果你是刚需/改善家庭：一线城市核心区域的好房子，当前估值已接近历史合理区间，耐心等到租金和收入信号更明确时再出手，或许更稳。
房地产这个行业，从来不缺故事，但真正走出来的，都是熬过最黑夜的那批人。
数据及观点主要来源于UBS 2026年1月29日《First Read: China Property》报告，结合公开媒体报道（如中国房地产报、财联社等）整理，仅供参考，不构成投资建议。市场有风险，入市需谨慎。
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