朋友们，最近我看到一份瑞银（UBS）的研报，关于中国房地产的，标题就很刺激：
《中国房地产：还要再跌两年？》
看完之后，我默默关掉了买房计算器，打开了某家APP的租房频道。
这哪是研报啊，这简直是当代购房者的《逃生指南》。
——瑞银研报英文原版（来源于：Youtube博主老厉害）请关注后私信获取
1. 瑞银说：还要跌，别急着接盘
瑞银这帮分析师，拿着模型和计算器一顿猛算，最后得出一个结论：
2026年全国房产销售面积和金额预计跌10%，2027年再跌5%。
一二线城市二手房价格，2026年跌10%，2027年再跌5%。
换句话说，如果你现在冲进去买房，可能还要面对两年、累计可能超过15%的价格缩水。
这还不算利息成本、机会成本、以及每天看着房价绿油油的精神损失费。
为什么这么悲观？
因为房价上涨的信仰，彻底崩了。
过去十年，买房≈赚钱。现在买房≈可能亏钱，甚至亏得妈都不认识。
一线城市二手房价格指数，已经从高点跌了35%，一夜回到2016年。
这意味着，很多在2016-2021年高点买入的朋友，账面上已经浮亏。如果是杠杆拉满的炒房客，可能已经被“温和去杠杆”了。
房价不涨，买房就从一个“投资行为”，变成了一个“消费行为”，甚至“负债行为”。
这心态，彻底变了。
2. 算笔账：租房真香，买房血亏
瑞银的报告里，有个扎心的计算器。
假设你买一套100万的房子（在一线城市可能只是个厕所），首付40%，贷款60万，利率3.1%，贷30年。
你每个月要还的房贷是：2562元。
但如果这套房子你拿来租，月租金只要：1508元。
每个月现金流，租房比买房少支出1054元。
而且，这1508元是你的支出上限。2562元是你的支出下限（利息可是雷打不动的）。
这还没算首付40万的机会成本。把这40万存个定期，每年利息都够cover好几个月的租金了。
更骚的是，瑞银算了一笔平衡账：
除非房价再跌38%，或者房贷利率大幅下降，否则“买房”在现金流上永远打不过“租房”。
看懂了吗？
在当前的租金、利率、房价体系下，租房就是比买房划算，而且划算很多。
这不是感觉，这是数学。
3. 租都租不动了：供应海啸来了
你以为只是买房市场凉？租房市场也在卷。
报告里说，一线城市租金还在跌，2025年10月同比跌了3%。
为什么？因为租房供应，正在经历一场“海啸”：
卖不掉的二手房，全跑来出租了。50个城市二手房挂牌量创历史新高，达到440万套。很多业主“售租同步”，先挂着卖，顺便租着回血。
天量闲置房源入市。报告估算，全国住房空置率大概18.8%，接近5亿平方米的空置面积。以前房价涨，空着就空着。现在房价不涨还有月供，持有成本压得炒房客喘不过气，只能抛售或出租。
保障性租赁住房（“社会租赁住房”）大规模上市。这是“十四五”规划里的重头戏，位置好、价格低，直接分流了私人租赁市场的需求。光四个一线城市，“十四五”期间就规划了160-240万套保障租赁房。
翻译成人话：以前是“买房市场”卷。现在是“卖房市场”和“租房市场”一起卷，而且租房卷得更早、更狠。
租金起不来，房价的底就看不见。
4. 政策底？市场底？你的心理底在哪？
报告也分析了政策，结论是：大招不好出。
比如：
暂停保障房供应？ 不可能，这是政治任务。
大幅降息超过100个基点（1%）？ 可能性低，银行净息差压力山大。
潜在的风险倒是很明确：如果断供潮增加，银行被迫法拍房产，砸盘出货，房价会跌得更惨。
这形成了一个死亡螺旋：房价跌 → 预期差 → 大家不买房去租房 → 租金跌 → 买房更不划算 → 房价继续跌……
瑞银的库存模型预测，这场“去库存”大战，可能要打到2027年中才能回到历史平均水平。
也就是说，至少还有一年半的磨底时间。
5. 给普通人的“逃生”指南
看完这份报告，我的建议非常“佛系”：
1. 非必要，不买房尤其是用光“六个钱包”、杠杆拉满的刚需（结婚和房价跌幅比起来，买房也不是那么刚需了哈）。你现在冲进去，不叫抄底，叫填坑。现金流安全比什么都重要。房价跌了你可以等，月供断了你就要上天台。
2. 租房，真的不丢人在现金流和财务安全面前，面子一文不值。租售比（租金回报率）如此之低，说明租房是当前经济理性下的最优解。把省下的首付和月供差，用来提升自己、改善生活、或者做点稳健投资，不香吗？
3. 如果你有多套房，尤其是空置的认真考虑减持。未来房产的持有成本可能会上升（比如房产税），流动性会变差。把资产换成流动性更好的形式，应对可能到来的漫长冬天。
4. 关注租金这个先行指标什么时候一二线城市租金开始企稳回升了，才说明真实的居住需求托住了市场。那才是市场真正见底的信号之一。现在？还早。
最后说两句
房地产的黄金时代，毫无疑问已经落幕。
它从一个增长神话，回归到了一个居住属性的大宗消费品。附带一些保值功能，但不再承诺暴富。
这对中国经济是阵痛，但对一代年轻人来说，未必是坏事。
当房子褪去金融投机的外衣，我们才能更纯粹地讨论：我到底需要什么样的生活？
是掏空一切换一个水泥盒子，还是用更低的成本，换取更多的可能性、安全感和流动性？
瑞银的这份报告，用冰冷的数据告诉我们：
选择后者，至少在眼下，更聪明。
躺平不是放弃，而是不在注定下沉的船上，做无谓的挣扎。
先活下来，才能谈未来。
房租那么香，何必当房奴？
——瑞银研报英文原版（来源于：Youtube博主老厉害）请关注后私信获取
