最近研究了越秀地产，核心看点在于“轨交+物业”模式在行业调整期的差异化竞争力。
🎯 核心逻辑：作为房地产开发商，越秀的核心壁垒是“轨交+物业”（TOD）开发模式及广州越秀集团的国资背景。TOD模式锁定地铁上盖优质地块，带来高去化率和溢价；国资背景提供低息融资、REITs平台等资源优势。盈利以住宅开发销售为主，叠加商业物业运营（写字楼、商场）和房地产金融（越秀房托），形成“开发+运营+金融”闭环。增长聚焦大湾区（合约销售占比超70%）、TOD模式复制及收并购/城市更新多元拓储。
📈 财务亮点：2024年经营现金流218.38亿（近年新高），自由现金流214.65亿，2025年中货币资金295.3亿，现金流韧性突出。营收从2020年462.34亿增至2024年864.01亿，规模持续扩张。但行业调整冲击利润端，净利润从2022年61.37亿降至2024年10.4亿，毛利率从2020年25.15%降至2024年10.48%，ROE 2024年仅1.88%，呈现“增收不增利”。
#越秀地产 #段永平 #股票投资 #财报分析 #实盘记录 #实盘记录 #高股息
🎯 核心逻辑：作为房地产开发商，越秀的核心壁垒是“轨交+物业”（TOD）开发模式及广州越秀集团的国资背景。TOD模式锁定地铁上盖优质地块，带来高去化率和溢价；国资背景提供低息融资、REITs平台等资源优势。盈利以住宅开发销售为主，叠加商业物业运营（写字楼、商场）和房地产金融（越秀房托），形成“开发+运营+金融”闭环。增长聚焦大湾区（合约销售占比超70%）、TOD模式复制及收并购/城市更新多元拓储。
📈 财务亮点：2024年经营现金流218.38亿（近年新高），自由现金流214.65亿，2025年中货币资金295.3亿，现金流韧性突出。营收从2020年462.34亿增至2024年864.01亿，规模持续扩张。但行业调整冲击利润端，净利润从2022年61.37亿降至2024年10.4亿，毛利率从2020年25.15%降至2024年10.48%，ROE 2024年仅1.88%，呈现“增收不增利”。
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